טיפים ליזם: התנהלות בתקופות של אי-ודאות

משבר הסאב-פריים שפרץ בארה"ב בשלהי 2007 ושלח גרורות כמעט לכל מדינה בעולם המערבי, הדליק לא מעט נורות אזהרה גם בשוק הנדל"ן הישראלי. בשנים האחרונות עושה בנק ישראל כל שביכולתו כדי לרסן את הביקוש למשכנתאות ולהוריד את מחירי הדיור על מנת למנוע התפתחות של בועת נדל"ן – אך ללא הצלחה.

מחירי הדיור המזנקים מחד והמגבלות על נטילת המשכנתאות מאידך, הותירו את הציבור הישראלי שוחה בים של אי-וודאות. אך לא רק אותו – גם יזמי הנדל"ן מוצאים עצמם בשנים האחרונות בונים לגובה, אך חוששים שמא הקרקע תישמט מתחת לרגליהם בכל רגע.

שיעורי הריבית הנמוכים הביאו לכך כי למרות עליות המחירים בשוק הדיור, הציבור הישראלי ממשיך להסתער הבנקים למשכנתאות. על פי נתוני בנק ישראל, היקף המשכנתאות שהעניקו הבנקים מתחילת 2013 מסתכם בכ-35.3 מיליארד שקל – קצב שנתי של כ-53 מיליארד שקל. לשם השוואה, השיא השנתי של ביצועי המשכנתאות נרשם בשנת 2010, בה עמד היקף המשכנתאות שהעניקו הבנקים על 46.8 מיליארד שקל.

על מנת לנסות ולרסן את החגיגה ולהגן על הבנקים, השיק המפקח על הבנקים רק בספטמבר האחרון הגבלות חדשות, בהן איסור על לקיחת משכנתא שההחזר החודשי בה יעלה על 50% מההכנסה החודשית. עם זאת, לאור ההיקף הנמוך של שיווק הקרקעות על ידי מינהל מקרקעי ישראל, ספק עם גם צעדים אלו יסייעו לירידה בביקושים ובמחירים.

היזם הישראלי מוצא עצמו אם כן במלכוד – כמובן ששאיפתו היא להמשיך ולצמוח ולהוציא לדרך פרויקטים חדשים. מצד שני – מחירי הקרקע והתשומות נמצאים בעליה מתמדת ולא מאפשרים לו להוריד מחירים. האם קרב היום בו הריבית תזנק והצ'קים של רוכשי הדירות יתחילו לחזור?

הנה כמה כללי אצבע להתנהלות נבונה בימים של אי-וודאות, אשר יאפשרו לך היזם להמשיך ולצמוח תוך מזעור הסיכונים:

• רכישת מגרשים בצורה מושכלת: אנו מודעים לקשיים הכרוכים בהשגת פרויקט חדש. קשיים אלו, הנובעים מהיעדר היצע זמין של קרקעות ומתחרות גדולה בין היזמים, הופכים את שוק הקרקעות ל"שוק של מוכרים". יחד עם זאת, בתקופה של אי-וודאות, אין להיכנס לעסקה בכל מחיר. אל תצטער על עסקה שלא עשית.
• שמירה על מקורות הון זמינים: נצל את ההון העצמי שלך בצורה חכמה. מומלץ להסתייע בהשלמת הון (הלוואת "מזנין") שתאפשר לך לשמור על מקורות הון זמינים לתקופה של האטה, אם וכאשר תתרחש.
• ניצול הזדמנויות עסקיות: תקופה של אי-וודאות טומנת בחובה גם הזדמנויות עסקיות. שמירה על מקורות הון זמינים תאפשר לך היזם לנצל הזדמנויות אלו ולרכוש פרויקטים במרווחי רווח אטרקטיביים.
• בדוק היטב את חסינותו הפיננסית של משלים ההון שלך: בתקופות של אי-וודאות, חשוב מתמיד לוודא כי יש לך שותף בעל גב פיננסי יציב, אשר יוכל לעמוד לצדך גם בתקופה של האטה במכירות והימשכות הפרויקט מעבר לצפוי.
• התמקדות בעסקאות קומבינציה: בתקופת אי-וודאות מהוות עסקאות קומבינציה עסקאות בטוחות יותר. עסקאות אלו אינן כרוכות בהשקעת מזומן בשלב רכישת הקרקע ולכן מקטינות את עלות המימון בפרויקט. כמו כן, קיימת גמישות רחבה יותר בתזמון התחלת הפרויקט. ניתן להסתייע בהשלמת הון הנדרשת למשך תקופה מצומצמת בלבד, של שלב ההקמה, ועל ידי כך למנף את ההון העצמי ולהפחית את עלויות המימון.

לסיכום, גם בתקופות בהן המשק לא יציב והעתיד אינו ברור, יש מי שיכול לנצל את המצב להתפתחות עסקית ולגזירת רווחים. התנהלות נבונה הכוללת שימוש מושכל בהון העצמי, מציאת שותפים אמינים ומזעור סיכונים – היא הבסיס לפרויקט הבא שלכם.