הבלוג שלנו

מידע ליזמים ואנשי נדל"ן

רגע לפני הסוף? מחיר למשתכן – החסרונות, היתרונות ומה תעשה הממשלה הבאה / טל תפוחי

ההתחלה הייתה לא פשוטה בלשון המעטה, אך הביקורת הופנמה ובעקבות כך יזמים וקבלנים זוכים כיום במכרזים ומתמודדים בהצלחה עם פרויקטים בהיקפים שעליהם לא חלמו בעבר. עם מחיר למשתכן, או בלעדיה, לשרי האוצר והבינוי ממתינים אתגרים לא פשוטים

חדש בגמלא הראל: מימון טרום היתר

צפו: גמלא הראל מאפשרת ליזמים בעלי צבר רב של פרויקטים מימון טרום היתר, שיאפשר את קידומם של הפרויקטים, לצורך קבלת היתר

מחיר לזכאים במקום מחיר למשתכן / טל תפוחי

משה כחלון ימשיך כנראה לקדנציה שנייה באוצר ולפיכך תוכנית מחיר למשתכן כאן כדי להישאר. מנכ"ל גמלא הראל מסביר איך תהפוך התוכנית המקרטעת למוצלחת באמת

צפו: חוב בכיר לעומת חוב נחות

טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל, באולפן "כלכליסט" – על מימון הון עצמי, מזנין, צמיחה לרוחב ועוד

ניתוח מכרז מחיר למשתכן באבן יהודה: מהו שיעור הרווח היזמי?

מכרז לבניית 238 דירות ביישוב היוקרתי אבן יהודה, מהן 75% מחיר למשתכן

היום שאחרי כחלון / טל תפוחי, גלובס

אחת השאלות הגדולות לאחר מערכת הבחירות הקרובה תהיה "מחיר למשתכן – לאן?"

מה יקרה למחיר למשתכן ביום שאחרי בחירות 2019 / טל תפוחי

ניתוח הסיטואציות האפשריות לאחר הבחירות בשוק הנדל"ן מלמד כי יש מקום לאופטימיות

הסכם לשת"פ בין גמלא לקבוצת טל בר: מימון פרויקטי התחדשות עירונית בכחצי מיליארד ש'

קבוצת גמלא חתמה על הסכם לשיתוף פעולה עם קבוצת טל בר, שבמסגרתו תשקיע וכן תממן - באמצעות חברת הבת גמלא...

"בזכות גמלא הראל הפכנו את הכסף שהיה קבור בין הקירות ל-3 פרויקטים במקביל"

ריקי גור, סמנכ”לית הכספים של אפי קפיטל: “מערכת היחסים שנוצרה עם גמלא הראל כוללת גם הפריה הדדית וגם הבנה ששני הצדדים מאוד מקצועיים ומאוד ישרים. מבחינתנו זה מאסט לעבודה עם כל גוף”. סיפור הצלחה

ניתוח מכרז מחיר למשתכן בקריית אונו / טל תפוחי ב"גלובס"

בפאתי קריית אונו, על שדות כפר אז"ר, ייסגר בחודש הבא מכרז אטרקטיבי להקמת 346 דירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן ועוד...

חדש בגמלא הראל: הלוואת גישור קצרת טווח

יזם /  קבלן, מעוניין לסגור עסקה במהירות, אך טרם ארגנת בנק למימון העסקה? גם בשביל זה יש גמלא הראל! אנו...

נאות אריאל שרון עד עומרים: 4 מכרזים חדשים ומעניינים

כמו בכל התקופה האחרונה, עיקר פעילות הנדל"ן בישראל מתבצעת סביב מכרזי מחיר למשתכן. במיוחד עבורכם, הנה 4 מכרזים מעניינים שהתפרסמו לא מכבר והתייחסות של מנכ"ל גמלא הראל, טל תפוחי

צפו: חלון ההזדמנויות של אבג נדל"ן נחשף!!!

חשיפה ראשונה ובלעדית: מדוע נשבר המנכ"ל של אבג נדל"ן? מהו חלון ההזדמנויות שאסור גם לכם להחמיץ - ואיך כל זה...

האם מכרז מחיר למשתכן בפרדס חנה עובר את הסף? / דוח טל תפוחי, "גלובס"

אין ספק כי מכרזי מחיר למשתכן מהווים במקרים רבים חלון הזדמנויות נהדרת לצמיחה – אלא שגם במקרה הזה, כל מכרז דורש בחינה מעמיקה לפני שניגשים אליו. ניתוח מכרז עם רווחיות בספק

כחלון (שוב) שולף: והפעם, מחיר למשתפר / חדשות מחיר למשתכן

מחיר למשתכן מדשדשת? תמיד אפשר להמציא תוכנית חדשה, גם אם היתכנותה קלושה ♦ 7,432 זוכים בהגרלה השלישית ♦ ומנהל רמ"י מתעקש לשמור על אופטימיות ♦ חדשות מחיר למשתכן

”פרויקטים של התחדשות עירונית אטרקטיביים מאוד עבור יזמים”

"גמלא הראל" מציעה כעת פתרונות מימון מלאים גם לפרויקטים מסוג תמ"א 38/3. מנכ"ל החברה, טל תפוחי: "יש מעט מאוד בנקים...

העמדת מימון לרכישת מגרשים: הדרך אל הקרקע מתקצרת

במסגרת מאמציהם של שרי השיכון והאוצר להקל על התהליך ולהוריד את מחירי הדיור, אישרה מועצת מקרקעי ישראל בנובמבר 2013 את...

61 דירות למפוני רמת אליהו, 147 דירות למכירה לכולם / טל תפוחי, "גלובס"

שר האוצר משה כחלון הצהיר בימים האחרונים כי תוכנית הדגל, מכרזי מחיר למשתכן המציעים דירות מסובסדות לזכאים מחוסרי דירה, תוארך...

יצאה לדרך עוד הגרלה גדולה, אך מתגברים סימני השאלה / טל תפוחי

סיכום חדשות הנדל"ן ליולי - אוגוסט: השנה העברית מסתיימת בהמשך הניסיונות של האוצר לייצר כותרות חיוביות סביב "מחיר למשתכן" אל...

מחיר למשתכן או מחיר למסתכן: על חשיבות מרכיב ב.צ.מ בהגשה למכרזים

לא מספיק לזכות במכרז - צריך גם להרוויח. טרם הגשת הצעות במכרזי מחיר למשתכן יש לבצע בדיקה מקיפה ברשות המקומית על...

רווח של 15%, כפוף להקלות / טל תפוחי ב"גלובס"

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והאוצר ממשיכים בשיווק מכרזי מחיר למשתכן, תוך הפנמת לקחים. עם סיום שיווק שני המכרזים הגדולים בבאר שבע (למעלה מ-2,000 יח"ד) ובמודיעין (כ-3,600 יח"ד), עומד לפני סגירה מכרז משמעותי נוסף – לשכונת "פארק היין" באשקלון, 3,238 יח"ד

אומרים כן ל"מחיר למשתכן"!

זו כבר לא רק תוכנית שהסתכמה בכותרות גדולות. חלק מהלקחים כבר הופקו – וכל הסימנים מראים: "מחיר למשתכן" כאן כדי להישאר – כתבה ראשונה בסדרה מבית "גמלא הראל"

ניתוח מכרז בש/203/2016 "מחיר למשתכן" בשכונת "פארק הנחל" בבאר שבע / טל תפוחי

1,472 יחידות דיור ב-13 מתחמים לבניה רוויה ומסחר. כ-33% מיח"ד למכירה בשוק חופשי בעוד הוויכוח על כיוון מגמת השוק מצוי...

סערת תמ"א38 – כל מה שחשוב לדעת

מאת אופיר פרידמן* בתקופה האחרונה מתחוללת סערה, שלא לומר רעידת אדמה, הנוגעת להיתכנות (הכלכלית) לביצוע פרויקטים לחיזוק מבנים לפי הוראות...

חיזוק הפריפריה – שלב המעשים

מחירי הנדל"ן המאמירים במרכז הארץ מהווים כאב ראש לא קטן לבנק ישראל ולממשלה, שמחפשת פתרונות יצירתיים למצב. בחודשים האחרונים היינו...

הירידה במחירי הדיור: שינוי מגמה או מציאות מדומה / טל תפוחי

אין רגע דל בעולם הנדל"ן. בשבועות האחרונים כותרת רודפת כותרת והשיא הגיע אמש (חמישי) עם ההודעה הדרמטית על ירידה מפתיעה...

2017 כבר כאן. למה כדאי לשים לב?

איך תיראה השנה הלועזית שהחלה לא מכבר בתחום הנדל"ן? את התשובה הסופית לכך נקבל רק בסוף 2017, אבל עד אז...

מה למדנו מהמכרז במגדל העמק / טל תפוחי

תוצאות המכרז, בו כפי שהערכנו מראש לא הוגשו כל הצעות, מלמדות כי הקבלנים הפנימו ולמדו ממכרזים קודמים (ראו מכרז עפולה...

טיפים ליזם: התנהלות בתקופות של אי-ודאות

משבר הסאב-פריים שפרץ בארה"ב בשלהי 2007 ושלח גרורות כמעט לכל מדינה בעולם המערבי, הדליק לא מעט נורות אזהרה גם בשוק...

מלכודת האג”ח של יזמי הנדל”ן

אחד האתגרים המרכזיים העומדים בפני קבלן או יזם בעת הקמת פרויקט חדש הוא גיוס ההון העצמי הדרוש לו לשם קבלת...

יו”ר גמלא הראל, אפי שפיטלני, מתארח בתוכנית סודות הנדל”ן בערוץ 10

יו”ר גמלא הראל, אפי שפיטלני, מתארח בתוכנית סודות הנדל”ן בערוץ 10 ומסביר מהי השלמת הון עצמי https://youtu.be/WeuUwn5NkOg

על הקשר בין שוטר התנועה לתוכניות הממשלה

מידי ערב, בדרכי חזרה הביתה, התרגלתי לעומס התנועה בצומת רעננה, אשר נוסעת באיטיות אך מתפנה תוך מספר דקות. אחת לתקופה...

טראמפ ואנחנו: שימו לב לריבית המשכנתאות / טל תפוחי

בעוד מדורי הכלכלה דנים בעיקר בהשלכות תוכנית "מחיר למשתכן" של השר כחלון על מחירי הנדל"ן, מחירי המשכנתאות, הזוחלים כלפי מעלה,...

מנכ”ל גמלא הראל טל תפוחי מדבר על עסקאות קומבינציה

מנכ”ל גמלא הראל, טל תפוחי, מתארח ב”סודות הנדל”ן” ומסביר מהי החשיבות של השלמת הון עצמי בעסקאות קומבינציה https://youtu.be/xK-suMZ4rlA

12 אלף שקל למ"ר – 12% רווח יזמי / הטור של טל תפוחי ב"גלובס"

ערב יום העצמאות, פחות משבוע ממועד סגירת המכרז לרכישת קרקע להקמת מאות דירות בראשון לציון (שהיה מתוכנן למחר, 16 במאי), הודיעה...

מחיר למשתכן ואתם: 3 תרחישים אפשריים

מאת טל תפוחי* כמה פעמים שמעתם בזמן האחרון את צמד המלים "מחיר למשתכן"? אם אתם חיים ונושמים את עולם הנדל"ן...

השלמת הון

השלמת הון היא אפשרות נוחה וזמינה ליזמי נדל"ן, המעוניינים ליזום פרויקט חדש ומצויים במצב בו חלק מההון העצמי הנדרש לפרויקט...

גמלא הראל בדה מארקר: המתכון להצלחה בפרויקטים של התחדשות עירונית

לקריאת המאמר בפורמט PDF לחצ/י כאן

המכרז המסקרן בשרונה: ניתוח שלנו ב"גלובס"

בקרוב ייסגר המכרז המסקרן למכירת מגרש בשכונת שרונה בת"א שעליו יקומו 3 בנייני מגורים; הערכת שמאי למגרש מגלמת שווי של...

מנכ”ל גמלא הראל טל תפוחי מתארח ב”סודות הנדל”ן בערוץ 10

מנכ”ל גמלא הראל טל תפוחי מתארח ב”סודות הנדל”ן ומסביר מהם הייתרונות של השלמת הון עצמי, ולאלו יזמים זה מתאים https://youtu.be/nXx_swHKVsE...

מימון מזנין בעסקת קומבינציה – הלכה למעשה

יזמים רבים ששומעים על הלוואת המזנין כאחת האפשרויות להשלמת ההון העצמי, תוהים אם זו השיטה המתאימה להם. אחרי הכל, מדובר...

הון עצמי

הון עצמי הוא מונח חשבונאי שמשמעותו עודף נכסי החברה על התחייבויותיה. דהיינו - ההפרש בין שווי נכסי החברה לבין ההתחייבויות...

מימון הון עצמי

השלמת הון עצמי / משלים הון עצמי / הלוואת מזנין / מימון הון עצמי. כלי פיננסי המאפשר ליזמים שחלק מההון...

הלוואות ליזמים

יזמי נדל"ן אשר מחפשים דרך לגייס הון עצמי לפרויקט חדש, עומדים בפני מספר אפשרויות: גיוס הון באמצעות הכנסת שותף, הנפקה...

מזנין

המונח מזנין (mezzanine) מקורו בתחום האדריכלות, והוא מתייחס לקומת הביניים בבניין – זו הממוקמת בין קומת הקרקע לבין הקומה שמעליה....

הון עצמי – סיוע ליזמים

ענף הנדל"ן הוא ענף עתיר הון, המחייב את היזמים הפועלים בו להיות בעלי מקורות הון עצמי זמינים ומיידיים. רוב פרויקטי...

מיוחד ל"גלובס": מדוע נכשל מכרז מחיר למשתכן בחריש?

אחרי הצלחות לא מבוטלות למכרזי "מחיר למשתכן" הראשונים, שזכו כולם להצעות וגילמו מחיר סופי לדירה הנמוך בעשרות אחוזים ממחירי השוק...

מיוחד ל"לגלובס": ניתוח מכרז "מחיר למשתכן" ראשון – 1,028 דירות בקריית מוצקין

נתוני מכרז המכרז מיועד לחכירת 20 מתחמי מגורים לבניית 1028 יח"ד בשיטת "מחיר למשתכן". הזוכה במכרז הוא המציע שיציע את...

כישלון מכרז "נאות אפק" בקריית ביאליק – תעודת כבוד ליזמים / טל תפוחי

בראשית אוגוסט פורסמו תוצאות מכרז רמ"י שנערך בשכונת "נאות אפק" בקריית ביאליק. תוצאות המכרז, כפי שצפינו בדוח שלנו בגלובס, היוו כישלון…

מימון הון עצמי – איך לבחור את הגוף המממן?

מאת: טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל הריבית הנמוכה באפיקים הסולידיים, מחירי הנדל"ן הגבוהים והתנודתיות בבורסה, מביאים את השוק הישראלי להיות...

תוכנית כחלון: האם כך ייעצר "המשוגע התורן"?

תוצאות מכרזי הקרקע האחרונים של רשות מקרקעי ישראל ממשיכות להעיד על כך אותה מגמה: השוק כלפי מעלה. מחירי המגרשים עולים...

"רק בזכות המהירות של גמלא הראל הוצאנו את הפרויקט אל הפועל"

יובל מורה, סמנכ"ל הכספים של חברת "טרקלין יזום ובניה בע"מ": הגענו לגמלא הראל בדקה ה-90 וסגרנו את כל המסמכים המשפטיים...

מיוחד ל"גלובס": ניתוח מכרז מחיר מטרה במודיעין

במהלך חודש יוני, לאחר כמה דחיות, צפוי לצאת לדרך מכרז "מחיר מטרה" במתחם המע"ר המבוקש ביישוב מודיעין. הניתוח המלא של...

גמלא הראל בגלובס: ניתוח מכרז נאות שדה רעננה

ביחס לערי השרון השכנות, הרצליה וכפר סבא, רעננה דלה בעתודות קרקע. ugg soldes הרוב המכריע של עתודות הקרקע מצויות בשכונת...

ניתוח תוצאות מכרז מר/144/2014 בשכונת "נופים" במודיעין: הקבלנים לא סופרים את תכנית "מחיר מטרה"

דוח מחלקת המחקר של "גמלא הראל" בניגוד להערכה הרווחת בשוק, לפיה המכרז בשכונת "נופים" במודיעין יעורר קשיים עקב אי הוודאות...

סקר יזמים: "חוק מע"מ אפס יביא לעליית מחירים בשוק"

סקר שערכה גמלא הראל בקרב יזמים וקבלנים מעלה כי רובם אינם מרוצים ממהלכיו של שר האוצר לפיד בשוק הנדל"ן. כ-70%...

סערה בגביע מילקי – האם ניתן להשוות את שוק הדיור הישראלי לזה שבברלין?

"כשאתה מבין שיוקר המחיה בטבריה זהה ליוקר המחיה בברלין, אתה לא חושב פעמיים. אני מעדיף לגור בתל אביב, אבל זה...

מבחן הנדל"ן של אשקלון

מאת: טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל באחד הבקרים במהלך שנת 2008, קצת לפני מבצע "עופרת יצוקה", טילפן אליי יזם אשקלוני...

ביום שאחרי המלחמה

מאת: טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל כשהתותחים רועמים, הדחפורים שותקים. בתקופה האחרונה אנו עדים לקיפאון כללי בשוק הנדל"ן הישראלי, כתוצאה...

איפה הבועה?

מאת: טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל השבוע דנה ועדת הכלכלה של הכנסת בדו"ח חדש של מכון טאוב, שגורס כי הממשלה,...

על הבנייה בשטחים – בלי אף מילה מדינית

מאת: טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל בשנים האחרונות, שתי סוגיות "נדלניות" מרכזיות מככבות בכותרות העיתונים ומהדורות החדשות – נושא אחד...

שגרה פיננסית בצל הטילים

בזמן שטילים נחתו על עיר מגוריו, התקשר אליי יזם אשקלוני וביקש סיוע בהקמת פרויקט בעיר. חשבתי שהוא התלוצץ, אבל הוא...

ניתוח תוצאות מכרז מר/57/2014 בתל מונד: ירידת מחירי הנדל"ן עוד לא כאן

בעוד בשוק הנדלן מופיעים סימני קיפאון, בשל ההמתנה של היזמים והלקוחות להתממשות התוכניות הממשלתיות "מחירי מטרה" ו-"אפס מעמ", בשטח המחירים עדיין מסרבים לרדת. כפי שיכולתם לקרוא בחודשים האחרונים, בניוזלטר ובבלוג החדש שלנו, החלטנו בגמלא הראל לנתח עבורכם מכרזי קרקעות גדולים, בהיקף של לפחות מאה יחידות דיור, זמן קצר ככל האפשר לאחר פרסומם בידי רמ"י. הניתוחים, אשר נכתבים בידי מומחי הנדל"ן של גמלא הראל, כוללים סקירה תמציתית של נתוני המכרז, סקר של מחירי הנדל"ן באיזור הנדון, והכי חשוב – אומדן שווי הקרקע.
כאשר פרסמנו את הניתוחים, הבטחנו למהר ולנתח את תוצאות המכרזים בהם עסקנו, על מנת לסייע לכם לעמוד על הלכי הרוח והמגמות המסתמנות בשוק. כך למשל, אם גילינו שהמכרז נסגר במחירים נמוכים מן התחזיות, הרי שיהיה בכך כדי לרמוז כי יזמי הנדל"ן שהגישו את ההצעות במכרז, צופים ירידת מחירים באיזור, ולהיפך.

כוונות חיוביות, יישום מסוכן

הקיפאון בשוק כבר כאן. יאיר לפיד מעריך שזה זמני, אך ההיגיון אומר שמהלך אפס אחוז מע"מ יוביל לתוצאה הפוכה – עליית מחירים, לא הורדתם

על שולחן הניתוחים: מכרז מר/360/2013 בכפר יונה

במסגרת מאמצי הממשלה להורדת מחירי הדיור, אישר קבינט הדיור במרץ 2014 את תכנית 0% מע"מ לזכאים. תגובת הציבור לתוכנית לא איחרה לבוא. מיד עם פרסום אישור התכנית, דווח על "קיפאון" כללי במשרדי המכירות ברחבי הארץ ועל ביטולי הרשמות שנחתמו על ידי רוכשים, אשר קיוו שהזכות להטבה תחול עליהם. כיצד תשפיע התוכנית על מחירי המגרשים המשווקים כעת על ידי המנהל ? האם היזמים יעדיפו לשבת על הגדר ולהמתין בטרם יגישו הצעות למכרזים, או שמא יראו במצב שנוצר הזדמנות להגדיל את הפעילות העסקית במחירי "מציאה". והאם אנו עתידים להבחין בהבדלים בין אזורים בהם רמת מחירי הדירות גבוהה מהמקסימום שהוגדר בתוכנית – ל 1.6 מיליון שקלים, לבין אזורים בהם רמת מחירי הדירות תואמת לקריטריונים שהוגדרו בתוכנית? על מנת לענות על שאלות אלו ואחרות, אנו בגמלא הראל ממשיכים גם החודש לעקוב ולנתח עבורכם – לקוחותינו, וקוראינו בניוזלטר ובאתר – מכרזי קרקעות גדולים, בהיקף של לפחות מאה יחידות דיור, זמן קצר ככל האפשר לאחר פרסומם בידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הניתוח, פרי עטם של מומחי הנדל"ן של גמלא הראל, כולל סקירה תמציתית של נתוני המכרז, סקר של מחירי הנדל"ן באזור הנדון, והכי חשוב – את אומדן שווי הקרקע. סדרת הניתוחים הללו תסייע לנו לעמוד מקרוב אחר הלכי הרוח בשוק ואחר המגמות שיסתמנו בעקבות פרסום תכנית קבינט הדיור. לאחר פרסום הזוכים במכרז, נבצע "פולו-אפ" של הניתוח, ונעדכן אתכם בתוצאותיו.

הקונים חזרו. גם ההזדמנויות

בטווח של 6-8 החודשים הקרובים השוק יתנהל על פי כללי השוק. adidas ultra boost louboutin soldes ובאין גורם שייצר במיידית...

על שולחן הניתוחים: מכרז מר/57/2014 בתל מונד

במסגרת תכנית הממשלה להורדת מחירי הדיור, הוחלט ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) על הגברת קצב שווק הקרקעות. הגדלת ההיצע אמורה להביא לירידת המחירים המיוחלת. האם זה יקרה? כלל לא בטוח. מה שבטוח הוא שבפני היזמים עומדות להיפתח בקרוב הזדמנויות עסקיות רבות. מסיבה זו החלטנו בגמלא הראל לנתח מכרזי קרקעות גדולים, בהיקף של לפחות מאה יחידות דיור, זמן קצר ככל האפשר לאחר פרסומם בידי הרשות. הניתוח יכלול סקירה תמציתית של נתוני המכרז, סקר של מחירי הנדל"ן באיזור, והכי חשוב –את אומדן שווי הקרקע. לאחר פרסום הזוכים במכרז, נבצע "פולו-אפ" של הניתוח, ונעדכן אתכם בתוצאותיו.

השלמת הון כמכפיל כוח: הסיפור של חברת א. ברקן

כיצד יכולה חברה יזמית להתרחב למספר פרויקטים במקביל תוך שמירה על יציבות ומבלי לרתק את כל ההון העצמי? א. ברקן,...

דילמת היזם: ביצוע עצמי או באמצעות קבלן מפתח

בנייה עצמית היא "כאב ראש" לא מבוטל ליזם, שנאלץ להתמודד עם כל מטלות הביצוע, לרבות התמודדות מול פועלים, דיירים, אחריות...

אז למה מטרה?

משרד השיכון ממהר לשווק את תכנית "מימון למטרה" בקמפיין שעלותו מיליוני שקלים. adidas nmd את העובדה שהתוכנית נמצאת בכלל בהקפאה,...

השלמת הון עצמי לפרויקטים של התחדשות עירונית

על רקע מחירי הנדל"ן המאמירים בישראל, הלחץ הציבורי למציאת פתרונות למצוקת הדיור והקושי הכרוך בשיווק קרקעות זמינות לבנייה למגורים, הפכו בשנים האחרונות פרויקטים של...

מנכ”ל גמלא הראל בפאנל מימון חוץ בנקאי

טל תפוחי משתתף בפאנל בנושא מימון חוץ בנקאי שנערך בכנס ארגון הקבלנים באילת,