מחיר לזכאים במקום מחיר למשתכן / טל תפוחי

משה כחלון ימשיך כנראה לקדנציה שנייה באוצר ולפיכך תוכנית מחיר למשתכן כאן כדי להישאר, אך בטח שלא במתכונתה הנוכחית. מנכ"ל גמלא הראל מסביר איך תהפוך התוכנית המקרטעת למוצלחת באמת

אם התחזיות אכן יתממשו, שר האוצר משה כחלון צפוי להמשיך בתפקידו גם בממשלת נתניהו החמישית. משמעות הדבר: תוכנית מחיר למשתכן כאן כדי להישאר. השאלה הגדולה היא כיצד תראה התוכנית, שכן אין ספק כי המתכונת הנוכחית לא תמשיך.

תוכנית מחיר למשתכן נולדה מרעיון טוב של עזרה לזכאים לרכוש דירה ראשונה, אך יישומה למרבה הצער היה יקר מדי, בעייתי לשוק ובסופו של דבר אף לא תרם פוליטית לשר האוצר. הבעיות בתוכנית נבעו בין היתר מהסיבות הבאות:

• סבסוד הקרקע במליארדי שקלים, גרם לאובדן הכנסות יקר למשק, לפיכך הממשלה החדשה לא תוכל לאפשר המשך התכנית במתכונת הקיימת.
• רכישת הדירות הייתה כרוכה בהגרלה, כך שהזוכים נאלצו לרכוש דירה היכן שזכו ולא היכן שרצו.
• משך הזמן מתחילת ההשתתפות בתכנית ועד לקבלת הדירה ארוך מאוד ולכן הפך את התוכנית לפחות אטרקטיבית גם עבור הזכאים, שכן אלו נאלצו לשאת בשכ"ד משך תקופת ההמתנה.
• משך הזמן הארוך הנ"ל הביא להקפאת הביקושים בשוק מצד פלח הזכאים ולכן משדרגי דיור לא הצליחו למכור את דירתם הקיימת על מנת לשדרג לדירה גדולה יותר. הדבר הביא לקיפאון בשוק הנדל"ן כתוצאה מהתערבות חיצונית ולא כתוצאה מהתנהגות השוק החופשי.
• התוכנית יצרה עיוותים, שכן זכאים שזכו בדירה באזור המרכז נהנו מהטבה גדולה הרבה יותר מאלו שזכו בדירה בפריפריה.

גורמים אלו ועוד עוררו ביקורת רבה כלפי התכנית הן מצד כלכלנים, לרבות בנק ישראל, שהסתייגו מהתועלת שמביאה התכנית ביחס לעלותה והן מצד הציבור אשר לא מצא בתוכנית בשורה שתביא לפתרון להורדת המחירים בשוק הדיור.

אז כיצד אפשר לשנות את תוכנית מחיר למשתכן באופן שיפתור את הבעיות הקיימות? הנה כמה תובנות:

• מתן הטבה ישירה לזכאים – תינתן בדרך של הטבת מס בסכום קבוע עליו יוחלט, כאשר כל הזכאים יקבלו הטבה זהה.
• משכנתאות – הגדלת שיעור המימון הניתן לזכאים עד ל-90% כאשר ההפרש יגובה בערבות המדינה. הטבת המס שתינתן תאפשר את הגדלת ההכנסה הפנויה של הזכאים ותאפשר את הגדלת תשלומי המשכנתא.
• הזכאים יוכלו להשתמש בהטבה הן לרכישת דירה חדשה והן לרכישת דירה יד שנייה בכל מקום בו יבחרו לגור. הדבר ישחרר את הקיפאון ויחזיר את השוק להתנהלות חופשית בהתאם להיצע ולביקוש הקיימים.
• על הממשלה להימנע מהתערבות בצד הביקוש אלא להתמקד בצד ההיצע.
• יש להמשיך ולקדם תוכניות על מנת שניתן יהיה לשווק מסה של מגרשים, שיורידו את הלחץ ממחירי המגרשים; השיווק ייעשה לשוק החופשי בשיטה המסורתית של כל המרבה במחיר. שיווק לשוק חופשי ישחרר את הלחץ שנוצר על שוק המגרשים הפרטיים, יגדיל את התחלות הבנייה ויעצור את נסיקת מחירי המגרשים הפרטיים.

בכל דרך שלא יבחר, נאחל הצלחה מרובה לשר האוצר בממשלה החדשה, שהצלחתו – כמו תמיד – היא הצלחתנו.