“אנומליה במימון, ריבית פי 3 והתחדשות עירונית על הקצה”: טל תפוחי בראיון על שוק הנדל״ן

מנכ״ל גמלא הראל מדבר עם עופר פטרסבורג על תחרות שמורידה מחירים דווקא כשהסיכון עולה, על יזמים שנלחצים מתשלומי ריבית, ועל ההבדל בין רכישה למגורים להשקעה.

לצפייה בראיון המלא ביוטיוב:

בראיון עם עופר פטרסבורג בתוכנית הנדל״ן, טל תפוחי, מנכ״ל גמלא הראל, מצייר תמונה מורכבת של השוק: כסף קיים ומסתובב בענף, אבל התקופה “מאתגרת ולא פשוטה”, והסיכון עלה דווקא במקביל לתחרות שמוזילה מחירים. תפוחי מדבר על העלייה החדה בריבית שהפתיעה יזמים, על הקושי התזרימי שנוצר עד לקבלת היתרים, ועל האתגרים הייחודיים בענף ההתחדשות העירונית – שבו לדבריו מצטברות התחייבויות עוד לפני שההון חוזר.

קנייה למגורים: “זה זמן טוב”, להשקעה: פחות

כשנשאל האם זה זמן נכון לקנות דירה, תפוחי הבחין בין רכישה לצורך אישי לבין רכישה להשקעה. לדבריו, אם מדובר בדירה למגורים ויש עסקה שנראית “דיל טוב”, אפשר לנצל את המצב ולהשיג מחיר טוב יותר; לעומת זאת, לגבי דירה להשקעה הוא הסתייג ואמר שאינו יודע אם היה עושה זאת כעת.

שוק המימון: תחרות שמורידה מחיר כשהסיכון עולה

תפוחי תיאר מצב שהוא מגדיר “אנומליה”: מצד אחד, שוק הנדל״ן מאתגר והסיכון עלה; מצד שני, שוק המימון החוץ־בנקאי התרחב מאוד ונכנסו אליו שחקנים רבים, מה שיוצר תחרות שמובילה להורדת מחירי מימון. לדבריו, לא תמיד “בוחנים את פרמיית הסיכון כמו שצריך”, והדבר עלול להתגלגל למקומות שלא רוצים להגיע אליהם.

ריבית פי 3 והיתרים שמתעכבים: “התזרים יכול להרוג אותך”

במרכז הראיון עמדה השפעת הריבית. תפוחי אמר שהעלייה הפתיעה “בעוצמה שלה”, והסביר שהענף ממונף: יזם שקונה קרקע בהיקפים גדולים ממנף לעיתים חלק ניכר מהסכום ומשלם ריבית שוטפת עד לקבלת היתר – תהליך שמתעכב, ובינתיים תשלומי הריבית “נמשכים ונמשכים”. לדבריו, גם חברה עם פרויקטים טובים יכולה להיקלע למצוקה אם התזרים לא מחזיק את התקופה.

מדיניות החיתום בגמלא הראל: בלי “צמיחה בכל מחיר” ובלי מחירון

תפוחי אמר שבגמלא הראל לא סימנו מטרה של “לצמוח בכל מחיר” ולא להצטרף לתחרות שמבחינתם אינה בריאה. הוא הדגיש שהחיתום נעשה באופן מקצועי, שיש פרויקטים שעליהם מוותרים כאשר פרמיית הסיכון אינה מתאימה, ושאין “מחירי מחירון” – אלא תמחור לפי היזם והפרויקט הספציפיים.

התחדשות עירונית: כסף קטן בכל פרויקט שמצטבר לסיכון גדול

על תחום ההתחדשות העירונית, תפוחי תיאר איך חברות (ובעיקר קטנות) יכולות לצבור פרויקטים רבים, וכל פרויקט דורש כבר בתחילת הדרך השקעות לקידום תכנון – סכומים שמצטברים לעשרות מיליוני שקלים. לדבריו, ההון החוזר בתחום לוקח זמן רב, וחברות שהתבססו “אך ורק על מימון חיצוני” עלולות להיקלע לבעיה; לעומתן, חברות שהכניסו שותפים חזקים פיננסית או משקיעים בעלי הון – יכולות לשרוד טוב יותר.

מחירים: לא “קריסה”, יותר יציבות ומבצעים מאחורי הקלעים

לשאלה האם צפויה קריסת מחירים, תפוחי השיב שאינו רואה תרחיש של קריסה. לדבריו, ירידות – אם קיימות – הן באחוזים בודדים, וליזמים אין “מספיק בשר בפרויקטים” כדי להוריד מחיר בעשרות אחוזים. הוא הוסיף שהשוק רואה לא מעט מבצעים “מאחורי הקלעים” (כמו הטבות שונות), שאינם בהכרח משתקפים במדדים. במבט קדימה, הוא ציין שהוא רואה יותר התייצבות ואפילו התמתנות, ולא בהכרח חזרה לגל עליות.

שינוי מבני בגמלא הראל: מהנפקה למחיקה והפיכה לחברת־בת

תפוחי תיאר גם את השינוי שחוותה החברה: לאחר שהייתה חברה פרטית עם החזקה של הראל (20%) והנפקה בשנת 2021, בתחילת 2025 הראל רכשה את מלוא המניות, החברה נמחקה מהמסחר וכיום היא חברת־בת של הראל השקעות. לדבריו, במצב כזה “אין לנו צורך בשוק ההון”, משום שהגב הכלכלי מספק את המקורות הדרושים לפעילות.