זה הכל בשבילך! חבילות מימון מותאמות לכל יזם

גמלא הראל מספקת ליזמי נדל”ן מגוון אפשרויות של מימון והשלמת הון עצמי. אנו מגבשים ללקוחותינו פתרון פיננסי כולל ומקיף המאפשר לכל אחד מהם להוציא אל הפועל פרויקטים חדשים – תוך מינוף ההון הקיים

שאלות ותשובות

מהו ליווי פיננסי בנקאי לפרויקט נדל”ן?

השיטה הידועה והמקובלת למימון פרויקטים בנדל”ן בישראל ידועה בשם שיטת “הליווי הפיננסי”. בשיטה זו מנהל הבנק את הפרויקט כפרויקט סגור, המהווה יחידה פיננסית עצמאית. תקציב הפרויקט והכנסותיו הצפויות נאמדים באמצעות “דוח אפס”, הנערך ע”י שמאי מטעם הבנק במועד התחלת הפרויקט. הבנק שולט בניהול הפרויקט ומנתב את מקורותיו הכספיים (תקבולי המכירות) לתשלום השימושים הנדרשים אך ורק לצורך הפרויקט (עלויות הפרויקט). המימון הבנקאי ניתן לצורך גישור על פערי התזרים, אשר עלולים לחול במהלך הפרויקט.

לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט, דורש הבנק המלווה מהיזמים להעמיד הון עצמי בשיעור הנע בממוצע בין 40%-20% מסך עלויות הפרויקט. הון עצמי זה מהווה עבור הבנק בטוחה למקרה בו יחול כשל בפרויקט ומקורותיו הכספיים לא יכסו את מלוא עלויות הפרויקט.

האם רק בנקים עוסקים בליווי פיננסי?

עקב מגבלת האשראי במערכת הבנקאית, בשנים האחרונות הצטרפו לתחום הליווי הפיננסי גם מספר חברות ביטוח. חברות אלו מלוות פרויקטים בשיטה זהה לזו הנהוגה במערכת הבנקאית ומהוות חלופה אטרקטיבית לליווי בנקאי.

מהו מימון/השלמת הון עצמי (הלוואת מזנין – mezzanine)?

המונח מזנין – מימון הון עצמי מגיע במקור מתחום האדריכלות ומתייחס לקומת הביניים בבניין – בין קומת הקרקע לבין הקומה שמעליה. הלוואת מזנין עומדת בקומת הביניים, בין ההון העצמי של היזם לבין המימון הבנקאי של הבנק המלווה. הלוואת המזנין מספקת או משלימה ליזמי נדל”ן את ההון העצמי הנדרש מהם עבור הבנק המלווה. הלוואות המזנין ידועות ומקובלות מאוד בתחום מימון פרויקטים בנדל”ן, בעיקר בארה”ב.

האם מימון באמצעות הלוואת מזנין מחליף את המימון באמצעות הליווי הבנקאי?

הלוואת המזנין אינה מחליפה את הליווי הבנקאי, אלא משלימה אותו. הלוואת המזנין מספקת לבנק את השלמת הביטחונות הנדרשים לצורך מימון הפרויקט בשיטת הליווי הפיננסי ומהווה חלק מכרית הביטחון של הבנק בפרויקט.

למי מיועדת השלמת הון עצמי?

השלמת הון עצמי מיועדת ליזמי נדל”ן המעוניינים לרכוש וליזום פרויקט חדש ומצויים במצב בו חלק מההון העצמי הנדרש לפרויקט אינו זמין עבורם. כמו כן מיועדת השלמת הון ליזמים המעוניינים למנף את ההון הקיים ברשותם וליזום מספר גדול יותר של פרויקטים במקביל.

מהם הביטחונות הנדרשים בהלוואות מזנין?

הלוואת מזנין הם בטחונות בצורת משכנתא בדרגה שנייה אחרי הבנק המלווה, שהוא בעל החוב הבכיר על הפרויקט וכל הקשור בו.

מהם היתרונות של השלמת הון עצמי ליזם?

השלמת הון עצמי מאפשרת ליזם להרחיב את היקף הפרויקטים המבוצעים על ידו, תוך שימוש בהון העצמי הנתון. הרחבת היקף הפרויקטים מביאה לניצול אופטימלי של תקורות היזם ולמיקסום התשואה על ההון העצמי.

האם הבנקים וחברות הביטוח מאפשרים רישום משכנתא בדרגה שנייה לטובת משלים ההון?

ישנן מספר חברות מובילות בישראל, בהן חברת גמלא הראל, אשר להן הסדרים עם הבנקים וחברות הביטוח לרישום הביטחונות הנדרשים.

מהם סוגי התמורות המקובלים בהלוואות מזנין?

התמורה על השלמת ההון העצמי מתבצעת באמצעות החזר ריבית על ההון או לחילופין באמצעות החזר שיעור מסוים מרווחי הפרויקט, או שילוב בין השניים.

מהי עלות התמורה המקובלת בהלוואות מזנין?

לא קיים מחיר “מחירון” בהלוואות מזנין. טווח המחירים וסוגי העסקאות הוא רחב ומגוון. התמורה הנדרשת בהלוואות מזנין נגזרת מעלות הסיכון של הפרויקט ושל החברה.

מהו שיעור המימון הניתן ליזם במסגרת השלמת הון עצמי?

למעט במקרים חריגים, שיעורי ההון העצמי הניתנים למימון נעים בגבולות של עד 50%-60% מסך ההון העצמי הנדרש ע”י הבנק.

מהו היתרון במימון הון עצמי באמצעות הלוואת מזנין לעומת הנפקת אג”ח?

הנפקת אג”ח לצרכי מימון אינה זמינה לגיוס מיידי, שכן היא כרוכה בפרוצדורה מורכבת כגון הכנת תשקיף וכן תלויה במצב שוק ההון בעת מועד הגיוס הנדרש. כמו כן, מועדי החזרי האג”ח הם קשיחים ואינם מאפשרים ליזם גמישות במצבים של עיכובים בהשלמת הפרויקטים. הלוואות המזנין הן זמינות וכרוכות בפרוצדורה פשוטה לצורך גיוס מיידי. הלוואות אלו מותאמות לכל פרויקט ומועדי העמדתן והחזרתן מותאמים בדיוק לתזרים הפרויקט. בנוסף, הלוואות המזנין מאפשרות גמישות מירבית בלוח הסילוקין, על פי צרכי היזם והפרויקט הספציפי.

מהו היתרון של השלמת הון עצמי לעומת הכנסת שותף לפרויקט?

מימון באמצעות הלוואת מזנין מאפשר ליזם עצמאות ניהולית בקבלת החלטות בניהול הפרויקט. כמו כן, התמורה הנדרשת בגין הלוואות המזנין נמוכה ברוב המקרים מזו הניתנת לשותף בפרויקט.

כיצד מאפשרת השלמת הון עצמי את הגדלת התשואה על ההון?

ככל שהתשואה המושגת על ההון העצמי בפרויקט (“CASH ON CASH”) גבוהה מעלות התמורה המבוקשת בהלוואת המזנין, הרי שמינוף ההון העצמי יביא בהכרח לשיפור התשואה המושגת על ההון.

כיצד לבחור משלים הון?

בחירת משלים ההון היא שלב חשוב ביותר להצלחת הפרויקט, משום שמשלים ההון הינו מעין בנק נוסף המלווה את הפרויקט. לכן, הליך הבחירה במשלים ההון חייב להתבצע באופן יסודי, תוך בדיקת הניסיון של החברה, היקף פעילותה ומקורות ההון שלה, ובחינת המוניטין של המנהלים ובעלי המניות שלה.

חשוב לזכור כי העמדת ההון אינה מסתיימת בעת העברת המימון, אלא רק מתחילה במועד זה. משלים ההון חייב להיות בעל יכולות פיננסיות והבנה מעמיקה בפרויקט, מאחר שמדובר בפרויקט שעתיד להתפרס על פני תקופה ממושכת, (עד 3-4 שנים), בתנאי שוק משתנים.

לחברה בעלת יכולות פיננסיות והבנה מעמיקה של תהליך הליווי, תהיה יכולת טובה יותר לגלות גמישות והבנת של צרכי היזם, גם באירועים החורגים מהרגיל, כגון דרישה לחילוץ עודפים, או הארכת משך הליווי.