רגע לפני הסוף? מחיר למשתכן – החסרונות, היתרונות ומה תעשה הממשלה הבאה / טל תפוחי


פורסם ב

ההתחלה הייתה לא פשוטה בלשון המעטה, אך הביקורת הופנמה ובעקבות כך יזמים וקבלנים זוכים כיום במכרזים ומתמודדים בהצלחה עם פרויקטים בהיקפים שעליהם לא חלמו בעבר. עם מחיר למשתכן, או בלעדיה, לשרי האוצר והבינוי ממתינים אתגרים לא פשוטים

האם תוכנית "מחיר למשתכן", שבאה לאוויר העולם ב-2015 כתוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, עומדת לבוא אל קיצה?

כחלון קיבל את משרד האוצר והשיכון במטרה לאחד כוחות ולקבל שליטה מלאה על שוק הקרקעות שבבעלות רמ"י. התוכנית הייתה יוזמה שלו במסגרת הניסיון לעצור את נסיקת מחירי הדירות.

התוכנית הייתה אמורה לסיים את תקופת ה"ספסור" בקרקעות המדינה, באמצעות הפסקת מכרזים, בהם זוכה המרבה במחיר – ובמקום זאת שיווק קרקעות במחירים קבועים ומופחתים, באמצעות מכרזים שבהם נקבע מראש מחיר דירה מקסימלי. הזוכה במכרז הוא היזם שמציע את מחיר הדירה הנמוך ביותר.

המטרה המוצהרת, המטרה העקיפה

המטרה המוצהרת של התוכנית הייתה שיווק דירות מוזלות לזכאים, אך המטרה העקיפה הייתה להוציא את פלח הזכאים משוק הביקושים ועל ידי כך "לייבש" את השוק ולגרום לירידת מחירי דירות יד שנייה וכלל שוק הדירות בהתאם.

עם הוצאתה אל הפועל התוכנית זכתה לביקורת מכל קצווי הקשת: מחד, בקהילה העסקית של יזמי הנדל"ן טענו כי מחירי המקסימום שנקבעו אינם מותירים רווח ראוי, דבר שעלול לסכן את הפרויקט ואת היזם. כמו כן טענו היזמים כי יש לכלול במכרזים יותר דירות לשוק החופשי, על מנת שניתן יהיה לשבור את תקרת הזכוכית שנוצרה לרף ההכנסות בעת מכירה לזכאים בלבד.

מאידך, גם בקרב הזכאים, שעבורם יועדה התוכנית התקשתה היוזמה לצבור אהדה, זאת בעיקר לנוכח העובדה שעשרות אלפי משקי בית, שהוציאו בשבועות הראשונים תעודות זכאות, התמודדו בהגרלות שבהן הוגרלו מאות ולעתים אף עשרות דירות מוזלות.

סיכויי הזכייה בפרויקטים הראשונים עמדו ביחס דומה לסיכויי הזכייה במפעל הפיס.

עוד נטען כנגד התוכנית כי היא מפלה בין הזוכים בדירות באזורי הביקוש, הנהנים מהטבה שמגיעה לעתים למאות אלפי שקלים לעומת הזוכים בפריפריה, בה הרווח לזוכים נמוך משמעותית לעומת המרכז.

הביקורת נשמעה היטב

לזכותו של האוצר יש לומר כי הביקורת שהדהדה נשמעה על אוזניים פתוחות, דבר שהביא בין השאר לשינוי שיטת ההגרלות. בין היתר הוחל בביצוע ההגרלות הגדולות, ששיפרו את סיכויי הזכייה עד מאוד והפכו אותם לריאליים. ציבור הזכאים החל לגלות אמון והצטרף לתוכנית.

גם לעניין זה נשמעה ביקורת, שכן ציבור הזכאים החל לרכוש/לזכות בדירות, באזורים, בהן לא התכוון כלל להתגורר וכך הפך למעשה מרוכש דירת מגורים לרוכש דירה להשקעה.

במקביל הבינו באוצר כי עליהם להרחיב את כמות היחידות המשווקות למשפרי דיור על מנת להפשיר את ההקפאה שנוצרה בשוק משפרי הדיור. לפיכך החלו בשיווק מכרזים המיועדים הן לזכאים והן למשפרי דיור, כאשר בהדרגה החלו להקטין את יחס הדירות המיועדות  לזכאים לבין אלו המיועדות לשוק החופשי מיחס של 80%-20% ועד ליחס של  60%40% לטובת הזכאים.

התוכנית החלה לצבור תאוצה אף בקרב יזמים בעיקר כאלו שעוסקים גם בעבודות ביצוע. אלו מצאו בתוכנית מקור פעילות לעבודות ביצוע, בתוספת רווח יזמי, שהרי הביקוש לדירות אמור היה להיות קשיח ולכן הצלחת הפרויקט מבוססת על ביצוע זול, מהיר ויעיל. נוסף על כך גם גורמי המימון הבנקאי והחוץ-בנקאי החלו להאמין בתכנית וללוות את הפרויקטים. הגדרת פרויקטים אלו כפרויקטים ברמת סיכון נמוכה  איפשרה אתהפחתת שיעורי ההון העצמי הנדרש בפרויקטים אלו בשיעור ניכר, עד לרמות של 10% בלבד מהיקף הפרויקט. כך מצאו עצמם קבלנים שבעבר לא חלמו אפילו להתמודד על פרויקטים בהיקפים מסוג זה, מתמודדים בהצלחה מול חברות ציבוריות ואף זוכים במכרזים של מאות יח"ד באזורי הביקוש.

עד כה נרכשו במסגרת מכרזי מחיר למשתכן, קרקעות לבניית למעלה מ-80 אלף יח"ד, כאשר למעלה מ-70 אלף דירות כבר הוגרלו לזכאים.

עלות התוכנית הישירה נאמדת בכלמעלה מ-5 מיליארד שקלים, שמקורם בהפסד הכנסות, משווק קרקעות ועלותה העקיפה נאמדת בכ-7.5-10 מיליארד שקלים (הפסד הכנסות, ממע"מ, מס הכנסה, מענקי מקום וסבסוד עלויות פיתוח).

כוונה מבורכת, יישום בעייתי

במבט לאחור, תוכנית מחיר למשתכן קמה כתכנית מבורכת, אך יישומה, ככל תכנית חדשה, כרוך היה בחבלי לידה. כצפוי, התוכנית לא הביאה  לפתרון משבר הדיור, שכן היא התייחסה לפלח אחד בלבד של שוק הביקוש לדירות (שוק הזכאים) במדינת ישראל.

משאב הקרקע במדינת ישראל הוא מוצר שבמחסור ולכן לא ניתן להוריד את מחירה. משך כ-25 שנה בהם אני מעורב בשוק הנדל"ן לא נתקלתי במקרה בו בעל קרקע פרטי ביצע עסקה במקרקעין במחיר נמוך יותר מזה שביצע שכנו שבוע קודם, אלא להיפך.

אין ספק כי הפסקת ספסור הקרקע מצד רמ"י, המחזיקה במרבית קרקעות המדינה, מרסנת את מחירי הדיור. יחד עם זאת, מחירי שאר תשומות הבנייה עולים בהתמדה, לאור השינויים בתקנים, העלייה ברמת החיים ובהתאם במפרטי הביצוע ובעיקר בהיעדר היצע מספיק של ידיים עובדות בענף. נוסף על כך, משך הזמן הנדרש להכנת תבע"ות, להוצאת היתרי בנייה ולקבלת טופס 4 הולך ומתארך מידי שנה. כל אלו ועוד מביאים שוב להתייקרות בעלויות הבנייה ובהתאם במחירי הדירות.

הגירעון שנתגלה בתקציב הממשלה עלול להקשות על המשך התוכנית, בעת שתקום הממשלה החדשה, אך יחייב תוכנית חלופית. כפי שהורגלנו כבר בפוליטיקה, שר חדש מגיע עם תוכנית חדשה, שלא בהכרח קשורה לתוכנית הקודמת ושוב מטלטלת את השוק.

יש לקוות ששר האוצר / הבינוי הבאים יפנימו כי לצורך ייצוב שוק הדיור עליו:

  • לפעול להוזלת גורמי הייצור, באמצעות שווקים נרחבים של קרקעות זמינות לבנייה.
  • לפתוח חסמים ברשויות המקומיות.
  • ליישם תוכנית להבאת עובדים לענף הבנייה.
  • לפעול להרחבת שוק ההשכרה הן הפרטי (באמצעות הקלת מיסוי על המשקיעים) והן הציבורי באמצעות עידוד פרויקטים להשכרה.

ובינתיים, בעולם היזמות עמידה במקום אינה אופציה – ומומלץ בהחלט לנצל את יתרונותיה היחסיים של מחיר למשתכן, כל עוד היא איתנו.