”פרויקטים של התחדשות עירונית אטרקטיביים מאוד עבור יזמים”


פורסם ב

"גמלא הראל" מציעה כעת פתרונות מימון מלאים גם לפרויקטים מסוג תמ"א 38/3. מנכ"ל החברה, טל תפוחי: "יש מעט מאוד בנקים שמוכנים ללוות פרויקטים כאלה – וכאן אנחנו נכנסים לתמונה"

בצד השפעות מכרזי "מחיר למשתכן" על שוק הנדל"ן הישראלי באופן כללי, שעדיין אינן ברורות ונתונות לפרשנויות שונות, הרי שבעניין אחד אין ספק: מרבית היזמים נמנעים כיום מלהשתתף במכרזים הללו, שמתאימים הרבה יותר לחברות ביצוע. בצד של היזמים, נוצר מחסור ממשי במגרשים וכפועל יוצא מכך גם בעסקאות – מה שדורש יצירתיות יזמית בתחום הנדל"ן.

אחד התחומים שצובר תאוצה משמעותית בשנתיים האחרונות הוא תחום ההתחדשות העירונית הן לפרויקטים קטנים של תמ"א 38/3 –לחיזוק מבנים והן לפרויקטים גדולים של פינוי בינוי.

כבר למעלה מעשור חלף מאז אושרה תמ"א 38 ומה שנדמה היה תחילה כתהליך המתנהל בעצלתיים הפך בשלוש השנים האחרונות לשכיח יותר ויותר.  כיום מצויים בשלבי ייזום שונים למעלה מ-2,000 פרויקטים (!) בתחום ההתחדשות העירונית ברחבי הארץ.

קראו עוד: הלוואות גישור קצרות טווח בגמלא הראל

אין ספק כי פרויקטים של התחדשות עירונית כדאיים עד מאוד ללקוחות הקצה, כלומר לדיירים. לדברי טל תפוחי, מנכ"ל חברת "גמלא הראל", המתמחה בתחום המימון ליזמים, "לנוכח הקצב ההולך ומתגבר של פרויקטים של התחדשות עירונית, בצד שורה של צעדים ותיקוני חקיקה שהפכו את התהליך למסורבל פחות, אין ספק כי פרויקטים של תמ"א 38/3 עשויים להיות אטרקטיביים מאוד גם עבור היזמים בעידן הזה. לא במקרה אנחנו רואים באחרונה גידול משמעותי בהשקעות בתחום בקרב יזמים".

תפוחי מסביר כי ממש באחרונה החליטו ב"גמלא הראל" להציע ליזמים מימון מלא גם בתחום ההתחדשות העירונית. "תחום המימון בפרויקטים קטנים של חיזוק מבנים בעייתי מהצד של המממן שכן הוא כרוך בעבודה משפטית מורכבת אך אינו רווחי דיו. המימון הנדרש בו נמוך והצורך הוא בעיקר של ערבויות חוק מכר לרוכשים – ולכן יש מעט מאוד בנקים שמוכנים ללוות פרויקטים כאלה. כאן אנחנו נכנסים לתמונה ומציעים פתרונות מימון מלאים ליזמים", הוא מסביר.

מה זה אומר "פתרונות מימון מלאים"?

"חייבים להיות יצירתיים כדי להשיג מימון מלא ולכן הקדשנו מחשבה רבה לאופן שבו יוצע המימון ליזמים. מה שאנחנו מציעים כיום כולל ליווי בנקאי, ערבויות חוק מכר והשלמת הון עצמי לפרויקטים של תמ"א 38/3 לחיזוק ותוספת בנייה".

הצורך בפתרונות מימון בתחום ההתחדשות העירונית הוא בבחינת הכרח עבור יזמים רבים. שלב הייזום עצמו הוא תהליך ארוך ומורכב, אשר עלול להימשך מתחילתו ועד לקבלת היתר בנייה כשנתיים ואף יותר. השלב הזה בלבד כולל השקעת תשומות רבות של עבודה, הכוללת את בדיקת ההיתכנות הכלכלית, המשפטית וההנדסית, הכנת התכניות והחתמת  הדיירים.

לעתים עלויות שלב היזמות בלבד עשויות להגיע למאות אלפי שקלים.

זאת ועוד: יזמים הפועלים בתחום עובדים על ייזום של מספר רב של פרויקטים במקביל, כך שהיקף ההון העצמי המושקע בפרויקטים אלו מסתכם במיליונים רבים, עוד בטרם החלו להניב הכנסה כלשהי.  "לא אחת היזם מגיע לרגע האמת, היינו קבלת ההיתר, כשהוא מותש ולאחר שהשקיע הון רב בשלבים הראשוניים. ללא פתרונות מימון משמעותיים, פעמים רבות נאלצים  יזמים, בשלב זה, למכור את הפרויקט לידיים חדשות".

ומהם הקשיים הצפויים למי שצלח את שלב היזמות?

"פרויקטים להתחדשות עירונית הם פרויקטים מורכבים בכל ההיבטים. זה נמשך גם בהיבט התכנוני והיבטי המיסוי – מס שבח, מע"מ והיטלי השבחה – וגם בהיבט המשפטי. על מנת להוציא את הפרויקט אל הפועל נדרשת יצירת קרקע משפטית מתאימה, שתאפשר מתן ביטחונות לגורם המממן ומתן ביטחונות לבעלי הדירות".

והקושי הזה רק גדל אם מדובר בכמה פרויקטים במקביל.

"בוודאי אנחנו תמיד מאמינים בצמיחה לרוחב. כלומר, יזם שנכנס לפרויקטים של התחדשות עירונית ירצה מן הסתם להרחיב פעילותו ליותר מפרויקט אחד – כדי לייצר לעצמו מנוף משמעותי של רווחים בהמשך. כאן, שוב, נכנס הקושי בהשגת מימון. הפתרונות שלנו נועדו לתת בין היתר מענה ליזמי התחדשות עירונית שמעוניינים לעסוק בכמה פרויקטים במקביל".

תפוחי מציין כי פתרונות מימון מהסוג המוצע על ידי "גמלא הראל"  מאפשרים ליזם לקבל לידיו "שיעור מקסימלי מרווחי הפרויקט ולהשיג תשואה מיטבית על ההון, תוך ניהול עצמאי של הפרויקט ומבלי שייאלץ לחלוק את רווחיו עם שותף חיצוני".