העמדת מימון לרכישת מגרשים: הדרך אל הקרקע מתקצרת


פורסם ב

במסגרת מאמציהם של שרי השיכון והאוצר להקל על התהליך ולהוריד את מחירי הדיור, אישרה מועצת מקרקעי ישראל בנובמבר 2013 את מודל "הסכמי גג", שנועד להסיר חסמים, ולהאיץ את קצב הבנייה על קרקעות ששווקו ליזמים. מובן מאליו, שהגידול במספר ההזדמנויות העיסקיות מהווה בשורה טובה ליזמים, אולם מצד שני, הוא גם מעורר קשיים. זאת, משום שבעוד שההזדמנויות העיסקיות מתרבות, ההון העצמי של היזם נותר כשהיה, עובדה ההופכת את האתגר המימוני לקשה יותר.

כיום, יזם שמעוניין לגשת למכרז לרכישת קרקע מרמ"י נאלץ להתמודד עם תנאי תשלום נוקשים המוכתבים מראש. לרוב, הוא מתבקש להעמיד כ-10% מהסכום מראש, ואת היתרה בתוך 180 ימים. על כן, האתגר הפיננסי המשמעותי ביותר העומד בפניו הוא מציאת בנק מלווה לפרויקט – במהירות האפשרית. אי-עמידה בתנאי התשלום תוביל לביטול מידי של הזכייה ולחילוט הפיצוי המוסכם בתנאי המכרז. פעמים רבות מוצאים עצמם יזמים ניגשים למכרזים מבלי שעומד לרשותם הון עצמי המספיק בכדי לקבל ליווי בנקאי לאחר הזכייה – ונאלצים לספוג הפסדים ונזק רב עם איבוד הקרקע.

הפתרון של גמלא הראל – היערכות מימונית

על מנת לסייע ליזמים לצאת מהפלונטר של רכישת הקרקעות, מציעה גמלא הראל שירות חדש של היערכות מימונית לרכישת מגרשים – עוד בטרם ניגש היזם למכרז. החברה מאפשרת ליזם לקבל אישור למימון הון עצמי עוד לפני קיום המכרז, מה שמספק לו ודאות לגבי אופן מימון ההון העצמי לפרויקט במידה ויזכה. כך, בשוק הפועל בלוחות זמנים מקוצרים ותחת לחצים אדירים, מאפשרת גמלא הראל ליזמים לחסוך זמן יקר, ולזכות ביתרון מול מתחרים פוטנציאליים.

איך זה עובד? גמלא הראל מאפשרת ליזמים לקבל הסכמה מראש למימון הון עצמי כבר בשלב רכישת המגרש, באמצעות בדיקה מקיפה של ההצעה והתוכנית העסקית. במסגרת זאת מסייעת החברה ליזם גם בניתוח תנאי המכרז ומחירי השוק טרם הגשת ההצעה. מיד לאחר הזכייה נחתם הסכם מימון וההלוואה ניתנת בו זמנית עם המימון הבנקאי, הנדרש לצורך השלמת רכישת הקרקע.

אפשרות נוספת העומדת בפני היזם היא קבלת מימון ביניים מידי עד למציאת בנק מלווה. במקרה זה, מספקת גמלא הראל ליזם מימון לרכישת המגרש כנגד קבלת משכנתא מדרגה ראשונה במשך תקופה זו פנוי היזם לפעול על מנת להשיג את המימון הבנקאי הדרוש לפרויקט, לפעול באפיקים תכנוניים ושיווקיים ולהגיע לבנק עם פרויקט "מבושל יותר" ולעיתים אף עם מכירות מוקדמות שיאפשרו לו לקבל הצעות מבנקים שונים ולמקסם את ההצעה הטובה ביותר. עם קבלת המימון הבנקאי עומדות בפניו שתי אפשרויות – להשיב לגמלא הראל את סכום המימון, או להפוך את המימון להלוואת הון עצמי תוך הורדת הבטוחה למשכנתא מדרגה שנייה אחרי הבנק.

לא רק במכרזים ממשלתיים

רכישת קרקע מרשות מקרקעי ישראל היא תהליך מורכב, אולם גם החלופה של רכישת קרקע מגורם פרטי דורשת מהיזם הישראלי גיוס סכום התחלתי גבוה, למרות תנאי התשלום הגמישים יחסית למו"מ. כיום, מגרשים פרטיים במחירים שפויים הם מצרך נדיר. התחרות עצומה, ועל כל מגרש מתחרים יזמים רבים. קבלת מימון בנקאי כרוכה גם כאן בהליך ארוך ומסורבל, ויזם התלוי בקבלת מימון בנקאי יתקשה לרכוש מגרש, שכן המוכר ייטה להעדיף קונה שיציע לו את העסקה המהירה והבטוחה ביותר.

גם בעסקאות לרכישת קרקע פרטית יכול הפתרון שמציעה גמלא הראל לשפר משמעותית את סיכויי היזם לסגירת העסקה, שכן הוא מספק הן לרוכש והן לקונה שקט נפשי וודאות לגבי מימון  העסקה.