מחיר למשתכן או מחיר למסתכן: על חשיבות מרכיב ב.צ.מ בהגשה למכרזים


פורסם ב

לא מספיק לזכות במכרז – צריך גם להרוויח. טרם הגשת הצעות במכרזי מחיר למשתכן יש לבצע בדיקה מקיפה ברשות המקומית על מנת למנוע הפתעות, כמו במכרז באור יהודה

מאת טל תפוחי

לפני כחודש פנו אליי מ"גלובס" לכתוב את הטור החודשי שלי בו אני מנתח את ההיתכנות הכלכלית במכרזי מחיר למשתכן. הפעם התבקשתי לנתח את המכרז המתוכנן במתחם "פרדס בחיסכון" באור יהודה. מדובר בקרקע במיקום אטרקטיבי בלב אזור הביקוש, שמעוררת עניין רב בקרב החברות הגדולות, שמשתתפות במכרזי מחיר למשתכן.

כידוע, מדובר במכרזים בהם קיימת תקרת זכוכית ברף ההכנסות של הפרויקט. ובמלים אחרות: כל עלות נוספת, ככל שתהיה כזו במסגרת הפרויקט, יורדת משורת הרווח. תנאי המכרז הנדון מתירים מכירת 20% מהדירות לשוק והחופשי – תנאי שמאפשר את פריצת תקרת הזכוכית, ככל שמחירי הדירות בשוק החופשי יאפשרו זאת.

מדובר במכרז שנדחה כבר פעמיים והוצא לשווק בפעם השלישית.

עוד לא יבשה הדיו על הטור שנכתב וראו זה פלא – הטור הפך לא רלוונטי. 3 ימים לפני מועד הגשת המכרז מוציאה רמ"י, כהרגלה הודעת דחייה – ומצרפת נספח הנחיות בנושאי בינוי ופיתוח בתחום תוכנית תמל 100 עליו חתום לא פחות ולא יותר, אד' גידי בר אוריין, הידוע כמתמחה בפרויקטי שימור יוקרתיים בתל אביב. בחינת נספח ההנחיות אכן אוששה כי עיריית אור יהודה החליטה להביא סטנדרט תל אביבי יוקרתי לזכאי אור יהודה: מדובר ברעיון מבורך כשלעצמו – אך האם יישומו אמור להיות דווקא בפרויקט המשווק לזכאים, במכרז מחיר למשתכן? כנראה שלא!

לקריאת ניתוח המכרז של טל תפוחי ב"גלובס" לחצו כאן

ככלל, מכרזי מחיר למשתכן נועדו לייצר דירות זולות לזכאים, עם מפרט טכני המוגדר בתנאי המכרז, שמאפייניו סבירים בהחלט ונחשבים סטנדרט ממוצע כיום. המבנים אמורים להיבנות בצורה יעילה וצנועה ביחס ברוטו-נטו מינימלי, שהרי אין יש מאין: כדי לייצר מוצר זול, שעלותו תתכנס למחיר המקסימום ואף תותיר רווח סביר ליזם – יש להוזיל את גורמי הייצור.

גם אם התקבלה החלטה על ידי הרשות המקומית להקנות לשכונה אופי יוקרתי, הרי שלעניין זה משמעות כספית ניכרת, שטורפת את הקלפים ומחייבת עריכת אומדן חדש לעלות הקמת הפרויקט.

אירוע מעין זה הוא רק דוגמה הממחישה את הקונפליקט הקיים  בין רמ"י והאוצר לבין הרשויות המקומיות. רמ"י מעוניינת בשווקים מהירים של דירות זולות לצורך עדכון הסטטיסטיקות ואילו הרשויות – ובצדק מבחינתן – רוצות פיתוח ותכנון מודרני, מבלי להתייחס לאופי המכרז ולעלויות הכרוכות. הגורם שנופל בתוך הקונפליקט הזה הוא למרבה הצער אתם, היזמים, שאמורים לשאת בעלויות הכרוכות.

המסקנה? טרם הגשת הצעות במכרזים אלו, יש לבצע בדיקה מקיפה ברשות המקומית על מנת למנוע הפתעות, שעלולות להגיע אף בסמוך לסגירת המכרז, כמו במקרה של אור יהודה. ראוי לציין כי גם בדיקות אלו אינן יכולות לכסות את ההפתעות המצפות לכם היזמים, גם לאחר סגירת המכרז, עניין שאמור לבוא לידי ביטוי במרכיב הב.צ.מ המחושב על ידכם בעת בחינת המכרז. לפיכך על מנת שלא להפוך את מכרזי מחיר למשתכן למכרזי מחיר למסתכן, יש להביא בחשבון מרכיב ב.צ.מ ראוי.

שהרי כפי שכתבתי לא אחת, לא מספיק לזכות במכרז, צריך גם להרוויח.