אומרים כן ל"מחיר למשתכן"!


פורסם ב

זו כבר לא רק תוכנית שהסתכמה בכותרות גדולות. חלק מהלקחים כבר הופקו – וכל הסימנים מראים: "מחיר למשתכן" כאן כדי להישאר – כתבה ראשונה בסדרה מבית "גמלא הראל"

זוכרים את תסמונת מע"מ אפס, תוכנית הדגל של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד, שהסתכמה בהרבה רעש וצלצולים – אבל לא הניבה דבר מעבר לכך? לפני כשנתיים, כשיצאה לאוויר העולם תכניתו של משה כחלון, מחליפו של לפיד, רבים מאתנו חששו – הנה שוב זה קורה. הנה עוד תכנית שתסתכם בכותרות גדולות בעיתונים.

אלא ששנתיים אחרי אפשר לקבוע במידה לא מבוטלת של ודאות – תוכנית "מחיר למשתכן" כאן כדי להישאר, ומבחינתכם היזמים מדובר בתוכנית שהפכה להיות פרמטר מרכזי וחשוב בכל התנהלות עכשווית או עתידית. זאת ועוד – במהלך השנתיים האחרונות חלו שינויים משמעותיים ב"מחיר למשתכן", בעיקר בכל הקשור להגדלת שיעורי יחידות הדיור ללא זכאים במסגרת הפרויקטים הללו, שהפכו אותה לאטרקטיבית הרבה יותר עבור היזמים.

לנוחיותכם הנה סקירה קצרה של ההתפתחויות השונות בתוכנית "מחיר למשתכן" – וגם אלה המתוכננות להמשך.

ההתחלה – 100% מהדירות

מכרזי מחיר למשתכן שהחלו בשנת 2015 חייבו מכירת 100% מהדירות לזכאים בלבד. מגבלה זו יצרה תקרת זכוכית לרף ההכנסות בפרויקט, כך שכל גידול בעלויות הפרויקט הביא בהכרח לירידה בשורת הרווח. בנוסף יצרה המגבלה מחסור בדירות המיועדות למשפרי דיור. כתוצאה מכך נוצר גידול בביקוש לקרקע פרטית, המיועדת לפרויקטים לשוק החופשי, דבר שהביא  לעליית מחירים ולביקורת רבה על התוכנית מצד יזמים וגורמים נוספים בענף.

לאור הביקורת, החליטו באוצר וברמ"י, החל משנת 2016, לאפשר ליזמים לשווק יחידות דיור לשוק החופשי, בפרויקטים בהם אושרה הקלת שבס. גם תיקון זה עורר תהיות וביקורות, בשל כמות יחידות הדיור המועטה שניתנה לשווק בשוק החופשי וכן בשל אי הוודאות שנוצרה לגבי עצם קבלת האישור להליך הכרוך בבקשת הקלה מהרשות המקומית.

2017 – יותר דירות לשוק החופשי

ברמ"י הופקו הלקחים והחל משנת 2017 החלו בשיווק מכרזים בהם 70% מהדירות מיועדות לזכאים ו-30% מהדירות מיועדות לשוק החופשי. בנוסף, בחלק מהמכרזים ניתן להגיש בקשה להקלת שבס-כחלון, שבמידה ותאושר, תאפשר מכירת היחידות הנוספות שיאושרו לשוק החופשי – ועל ידי כך להגדיל את סך היחידות המיועדות לשוק החופשי לכדי 40%-45%.

לאחרונה אישרה מועצת רמ"י את התכנית להקצאת עד 5% ממחיר למשתכן בפרויקטים נבחרים, עבור הדיור הציבורי. כמובן שלהחלטות מסוג זה השלכות ברמה הכלכלית של הפרויקט, הנובעות בין השאר מהיבטים שיווקיים וכדומה. לפיכך יש לבחון כל שינוי שחל וכל החלטה של מועצת רמ"י, הכרוכה בהיבטים רבים של הפרויקט ואת השלכותיה הכלכליות.

ידיעה שפורסמה בעת האחרונה גורסת כי באוצר וברמ"י שוקלים לצרף גם את משפרי הדיור ולהקצות להם חלק מהדירות במחירים המוזלים המוצעים לזכאים. אין ספק כי החלטה מעין זו תהיה דרמטית – ועשויה להביא להשלכות נרחבות על כלל שוק המקרקעין. יחד עם זאת, אין לפסול את האפשרות שמדובר בעוד ספין תקשורתי של האוצר, המנסה לצנן את שוק הנדל"ן.

יד על הדופק

אנו ב"גמלא הראל" עוקבים באופן שוטף אחרי ההתפתחויות בתוכנית "מחיר למשתכן" מרגע לידתה ומקפידים לבצע את ההתאמות הנכונות בתנאי מימון הפרויקטים עבורכם, היזמים.

ידע, בתחום הנדל"ן ובכלל, זה כוח – ואנו רואים חשיבות עליונה בהנגשת הידע שנצבר אצלנו בתחום "מחיר למשתכן" עבורכם, כלקוחות "גמלא הראל". בשבועות הקרובים תקבלו לתיבת הדואר האלקטרוני שלכם סקירות מקצועיות אודות "מחיר למשתכן" מזוויות שונות, כפי שנכתבו על ידי המומחים שלנו.

לנוכח ההתפתחויות האחרונות בתחום, כפי שיפורטו בסקירות הבאות, אנו סבורים כי מכרזי "מחיר למשתכן" הפכו אטרקטיביים יותר מבעבר, וזוהי בשורה מצוינת עבורכם היזמים.

אנו מזמינים אתכם לשאול כל שאלה וכמו תמיד – נשמח לתאם עמכם פגישה ולדון בדרכי המימון האפשרויות לפרויקט הבא שלכם.