ניתוח מכרז בש/203/2016 "מחיר למשתכן" בשכונת "פארק הנחל" בבאר שבע / טל תפוחי


פורסם ב

1,472 יחידות דיור ב-13 מתחמים לבניה רוויה ומסחר. כ-33% מיח"ד למכירה בשוק חופשי

בעוד הוויכוח על כיוון מגמת השוק מצוי בימים אלו בעיצומו, ברמ"י לא נחים לרגע וממשיכים בשיווק אגרסיבי של מכרזי מחיר למשתכן במלוא המרץ. עוד לא יבשה הדיו על תוכנית "פארק הנחל" בבאר שבע, שפורסמה למתן תוקף רק ב-28/9/16 , וברמ"י כבר משווקים את מתחמי התוכנית. מדובר בתוכנית הכוללת כ-4,000 יח"ד, המצטרפת לתכניות חדשות ב"רובע מנחם", בצפון מערב העיר – כ-4,100 יח"ד, בשכונת המבואה המערבית כ-1,100 יח"ד ובשכונת רמות כ-2,500 יח"ד.

אין ספק כי מדובר בכמות ניכרת של יח"ד שאמורה להיות משווקת בו זמנית בעיר באר שבע. העיר באר שבע מונה כיום כ-215,000 תושבים.

על פי הסכם הגג שנחתם בין המדינה לעיריית באר שבע, אמורות המדינה והעירייה לקדם במהירות את בנייתן של 20 אלף דירות בשנים–2016–2020, כאשר כל צד אמור לתרום לכך את חלקו. המדינה תעמיד קדם־מימון לתשתיות ולמוסדות הציבור הנדרשים לשכונות והמתחמים החדשים שייבנו, ואילו העירייה תפעל לקידום התכנון ותנפק היתרי בנייה בתוך לא יותר משלושה חודשים מיום שהוגשה הבקשה על ידי היזם. חלק ניכר מהקרקעות ל–20 אלף הדירות שעליהן הוסכם אמורות לצאת לשיווק במסלול מחיר למשתכן.

אם התיאוריה לפיה תוכנית מחיר למשתכן אמורה להוריד גם את מחירי יתר הדירות אכן נכונה, העיר באר שבע אמורה להוות אבן דרך ומבחן משמעותי לתיאוריה זו.

נקודה חשובה נוספת במכרז זה הנה כמות יחידות הדיור המוצעת לשוק החופשי. תוכנית מחיר למשתכן סופגת ממועד יישומה לא מעט ביקורת, מצד גורמים רבים בענף. עיקר הביקורת נובעת כתוצאה מהמחנק בקרקעות, שנוצר בשוק עקב החלתה על שוק הזכאים בלבד.

לאחר שבאוצר התנערו תחילה מטענה זו, נראה כי הביקורת בכל זאת חלחלה. בתחילה תוקנה התכנית באופן בו ניתנה הזכות להגשת תוספת שבס, שככל ותאושר, תימכר לשוק החופשי. גם תיקון זה זכה לביקורת עקב שיעור התוספת הנמוך ואי הוודאות בדבר היתכנותו.

המכרז הנדון מתיר למעשה כבר על פי תנאיו, מכירת כשליש מהדירות לשוק החופשי. בנוסף, מאפשר המכרז להגיש בקשה להקלה לבניית יח"ד נוספות שיימכרו גם הן לשוק החופשי. אין ספק כי מדובר בצעד משמעותי ומבורך ונראה שבאוצר החלו להפנים כי הגדלת נתח הדירות, המיועד לשוק החופשי הנו צעד מחויב, שתורם הן לפרויקט ברמת המיקרו והן לשוק כולו ברמת המאקרו.

במאמר זה ננסה לנתח את נתוני המכרז ולבחון כדאיותו, בהתאם לתנאים שנקבעו.

נתוני מכרז בש/203/2016

המכרז מיועד כאמור לרכישת זכויות חכירה מהוונות, ל-98 שנים עם אופציה ל-98 שנים נוספות, של  13 מתחמים לבניית 1,472 יח"ד, ומסחר. המועד האחרון להגשת הצעות נקבע ליום 20/3/17.

988 יח"ד תימכרנה בשיטת "מחיר למשתכן" לזכאים בלבד ו-484 יח"ד נוספות יימכרו לכל דורש, במחירי "שוק חופשי" .

בנוסף קובע המכרז כי ככל שתאושר ע"י גורמי התכנון המוסמכים בקשה להיתר שבמסגרתה יגדל מספר הדירות שניתן לבנות במקרקעין על פ התוכנית הקיימת, וזאת במסגרת אישור הקלה, רשאי יהיה הזוכה למכור מספר יחידות דיור במתחם, שלא במסגרת מחיר למשתכן, כמספר יחידות הדיור שיתווספו עקב הקלה. חבות בגין היטל ההשבחה בגין הקלה זו, ככל שתאושר, תחול במלואה על הזוכה.

הזוכה במכרז יחויב בתשלומים בהתאם לטבלה עבור עלות הקרקע ותשלומי פיתוח. כנהוג במכרזים אלו, הזוכה במכרז הוא המציע שיציע את המחיר למ"ר דירתי (ללא מע"מ), הנמוך ביותר.

להלן פירוט המתחמים:

פירוט המתחמים

בנוסף לעלויות הפיתוח המופיעות בטבלה ישלם הזוכה, דמי הקמה מלאים לתאגיד מי שבע, בהתאם לשיעורים הקבועים וכן אגרות עבור התקנת מדי מים ועבודות נוספות, שאינן כלולות בדמי ההקמה.

ניתן להגיש הצעה למתחם אחד או יותר וכן להגביל את הזכייה במספר מסוים של מתחמים.

מחיר המקסימום

מחיר המקסימום למ"ר דירתי בכל המתחמים נקבע על סך של 6,900 ₪+מע"מ.

האזור

מדובר בשכונת מגורים חדשה, הממוקמת על פארק נחל באר שבע, בגבולה הדרומי של העיר.

השכונה תחומה בנחל באר שבע מצפון, כביש 25 מדרום וכביש 40 ממזרח.

השכונה תיבנה בסמוך לאגם בשטח כ-90 דונם, כאשר העבודות להקמתו כבר החלו. האגם שיוקם יהיה השני בגודלו בארץ (אחרי הכינרת). כלל מתחם האגם בפארק ישתרע על כ- 670 דונם, שימוקמו בחלקו המזרחי של הפארק, בסמוך לכביש 40. מתחם זה מתוכנן לכלול חורשות, אתרי פיקניק, שבילי הליכה ושבילי אופניים, מתחמי פנאי, נופש ועוד.

הדמיית השכונה והאגם

הדמיית השכונה

הדמיית השכונה2

מצב תכנוני

תכנית 605-0225284 "שכונת פארק הנחל" כוללת כ-1,150 דונם, עליהם יוקמו 4,004 יח"ד במגוון טיפוסי בינוי, החל מבניינים בני 8 קומות לאורך השדרות הראשיות, בנייה מרקמית של 5 קומות ובנייה צמודת קרקע. התוכנית מאפשרת המרת יח"ד ממגורים למלונאות, בהיקף של עד 45 יח"ד ובשטח של 5,000 מ"ר עיקרי, ל-100 יחידות אכסון מלונאי.

חניה – באזור מגורים ג', ד' ועירוני מעורב תותר חנייה עלית של עד 30% מסך החניות הנדרשות לכל תא שטח. יתרת החניה תהיה תת קרקעית. בחלק מהמגרשים תהיה חניה תת קרקעית בלבד.

תקן חניה

דירות קטנות- 1:1

דירות עד 120 מ"ר עיקרי- 1:1.5

דירות מעל 120 מ"ר עיקרי- 1:2

מצללות – עפ"י דרישת העיריה, מעל כל יציאה מחדר הדיור למרפסות ולגינות יותקנו מצללות או קירוי, בשטח מינימלי של 6 מ"ר ומחומרים עמידים כגון-בטון, מתעת, אלומיניום וכדומה

בניה ירוקה – הבניה תעמוד בדרישות התקן לבנייה ירוקה על פי מדיניות הועדה המקומית של שני כוכבים.

חיפוי מבנים – המבנים יחופו בחיפוי קשיח בשטח שלא יפחת משני שלישים משטחי החזיתות.

השכונה מתוכננת בדגש על קיימות והתאמה אקלימית לאזור, הן ברמה של טיפוסי הבינוי, המשעולים להולכי הרגל, והן בפריסת השטחים הפתוחים, גודלם ופתרונות שימור מי הנגר והאיגום בכל מערך השטחים הפתוחים.

את השכונה חוצות שתי שדרות ראשיות לאורכה ולרוחבה.

לאורך השדרה המרכזית ממוקמות קריות החינוך, המהוות נקודות ציון בשכונה החדשה. במפגש השדרות ממוקמת כיכר עירונית מרכזית, סביבה יפותחו מבני ציבור, חזיתות מסחריות ופעילות עירונית מגוונת. השכונה תוכננה כמוטת הולכי רגל, רוכבי אופניים ותחבורה ציבורית.

המגרשים נשוא המכרז כלולים באזור מגורים ג' ו-ד' לגביהם נקבעו הוראות כדלקמן:

אזור מגורים ג'

שימושים – אזור מגורים ג' מיועד לשימוש למגורים עם שירותים לרווחת הדיירים במסגרת שטחים עיקריים כגון מועדון דיירים, חדר כושר וכיוצא בזה  בשטח שלא יפחת מ-1 מ"ר ליח"ד. בנוסף, יוקמו חנייה, מחסנים לדיירים ומתקנים טכניים. בהתאם לתכנית הבינוי יותרו דירות גן, הכוללות מחסן עם גישה משטח החצר בלבד. לכל יתר הדירות יוקמו מחסנים בשטח 6-8 מ"ר בקומת הקרקע. למרות האמור לעיל, לא יותרו דירות גן בחזית הפונה ל"פארק הלינארי" ולרחובות התוחמים את גבולות המתחמים. הקומות העליונות (דירות גג) תהינה בנסיגה של לפחות 3 מטר מקו החזית הפונה לרחוב.

10% מסך הדירות בתכנית תהיינה דירות קטנות.

שטח עיקרי – שטח הדירה העיקרי נקבע ל-110 מ"ר/יח"ד.

מס' קומות – גובה הבנייה באזור מגורים ג' יהיה 5 קומות מעל הכניסה הקובעת ועד 19 מטר. ניתן להקים עד 2 קומות מרתף.

אזור מגורים ד'

שימושים- בנוסף לשימושים המותרים באזור מגורים ג', תותר בחלק מהמגרשים, באזור מגורים ד', חזית מסחרית לרבות: בתי אוכל, מרפאות, גלריות, בנקים, משרדים וכיו"ב. באזור ד' לו יותרו דירות גן בחזית לרחוב. שתי הקומות העליונות תהינה קומות חלקיות (דירות גג), עם נסיגה של 3 מטר לפחות מקו החזית. החזית המסחרית תלווה בקולונדה בקו בניין 0, עם עומק קולונדה של 4 מ' לפחות.  10% מסך הדירות תהיינה דירות קטנות.

מס' קומות – גובה הבנייה באזור מגורים ד' יהיה 8 קומות מעל הכניסה הקובעת ועד 30 מטר. ניתן להקים עד 2 קומות מרתף.

סקר מחירים

מכרזי מחיר למשתכן בשכונת המבואה המערבית, אשר שווקו במהלך 2016 לא זכו להצלחה מסחררת ובחלק מהמגרשים לא הוגשו כלל הצעות, אף ששווקו מספר פעמים. מחירי הזכייה במתחמים נעו בטווח של 6,800-7,400 ₪/מ"ר.

מחיר המקסימום במכרז הנדון עומד על סך 6,900  ₪/מ"ר, אך יש להביא בחשבון את הגדלת מספר הדירות המיועדות לשוק החופשי במכרז הנדון.

מסקר מחירי עסקאות שנרקמו בדירות חדשות בשכונת "נווה זאב" עולה כי דירות 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר, נמכרות במחיר ממוצע של 1.2 מש"ח.

  • מחירים אלו משקפים ערכי שווי בטווח של 11,000-12,000 ₪/מ"ר בממוצע.

תחשיב כלכלי

להלן תחשיב כלכלי, שנערך למתחם 45637, הכולל את מגרשים 231, 241, 251, המיועדים לבניית 141 יח"ד מחיר למשתכן + 69 יח"ד שלא במחיר למשתכן (דירות שוק חופשי), באזור מגורים ג'.

זכויות הבנייה במתחם

‏‏לכידה
הקלת שבס – ככל ותאושר הקלת שבס ניתן יהיה להגדיל את הפרויקט ב-42 יח"ד נוספות, שתימכרנה בתנאי שוק חופשי.

פירוט תקציב עלויות הפרויקט (כולל הקלת שבס):

לכידה2

הערה: האמור מעלה נעשה עפ"י סקירה כלכלית ראשונית, אינו מהווה חוות דעת שמאית ואין להסתמך עליו.

מסקנות:

  • מכרזי מחיר למשתכן הסטנדרטים אופיינו בתכנון פשוט, עם יחס ברוטו-נטו נמוך ככל הניתן, ובמפרטים בסיסיים. הרחבת כמות יחידות הדיור המיועדת לשוק החופשי, מחייבת שדרוג בתכנון.
  • בחינה כלכלית למתחם מעלה תוצאה של חוסר היתכנות כלכלית במחיר המקסימום של המכרז, ללא קבלת תוספת הקלת שבס.
  • התוצאה המתקבלת מבדיקת היתכנות כלכלית לפרויקט כולל תוספת שבס, ככל שתאושר, מעלה מותירה ליזם רווח יזמי בשיעור של כ- 16% במחיר המקסימום של המכרז.

למה כן?

  • שכונה חדשה עם תב"ע מודרנית סמוך לאגם רחב מימדים.
  • ככל ותאושר הקלת שבס יכלול המתחם 44% דירות לשוק החופשי.
  • מכרז משולב הכולל דירות לזכאים ולשוק החופשי מאפשר גמישות ברף ההכנסות.
  • מתחמים גדולים מתאימים גם לחברות הגדולות.

למה לא?

  • אי וודאות- ללא קבלת הקלת שבס, רווחיות שולית במחיר המקסימום.
  • היצע רחב יקשה על שווק הדירות במתחם.