סערת תמ"א38 – כל מה שחשוב לדעת


פורסם ב

מאת אופיר פרידמן*

בתקופה האחרונה מתחוללת סערה, שלא לומר רעידת אדמה, הנוגעת להיתכנות (הכלכלית) לביצוע פרויקטים לחיזוק מבנים לפי הוראות תכנית מתאר ארצית מס' 38 על תיקוניה השונים.  מקורה של הסערה הנוכחית הוא באישור שנתנה בשבוע שעבר ועדת הפנים של הכנסת, בראשות דוד אמסלם, לתיקון חוק שיאפשר לרשויות מקומיות לגבות היטלי השבחה על פרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש שיכללו תוספת של יותר מ-2.5 קומות. נקבע כי שיעור היטל ההשבחה הניתן לגבייה על ידי הרשויות המקומיות לא יעלה על 25% מגובה ההשבחה.

כדי להבין את שורשי הסערה הנוכחית, כדאי לחזור כ-13 שנים אחורה בזמן לתאריך 5.4.2004, אז החליטה ממשלת ישראל לאשר תכנית מתאר ארצית שעניינה חיזוק מבני מגורים בפני רעידות אדמה (התוכנית פורסמה בשנת 2005). התוכנית שהתגבשה הכירה למעשה באי עמידותם של מבנים שאינם עומדים בתקן ישראלי 413 וחלה על מבני מגורים אשר נבנו (או יותר נכון הוצא להם היתר בנייה) לפני שנת 1980.

מאז ועד היום יצא מספר לא מבוטל של תיקונים לתמ"א 38. התיקון האמור, האחרון עד כה, נולד למעשה מתוך הצורך לעגן בחוק את יכולת הרשויות לדרוש מיזמים כתבי שיפוי בגין תכניות שעלולות לחשוף את הרשויות לתביעות פיצויים מתושבים ששווי נכסיהם ירד כתוצאה מעצם אישור התכנית וביצוע הפרויקט בהתאם.

ביטול כתב השיפוי

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע כי מי שביום תחילתה של תכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם ונפגע על ידי התכנית – זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית. בעקבות סעיף זה דורשות הוועדות המקומיות מן היזמים, כתנאי לאישור התב"ע או מתן היתר בנייה, לחתום על כתב שיפוי שלמעשה מהווה התחייבות של החותם לשפות את הרשות המקומית על כל תביעה עתידית ו/או דרישה לפיצוי שתוצג על ידי בעלי הנכסים הסמוכים בגין ירידת ערך שנגרמה לנכסיהם בשל אישור התב"ע או מתן היתר הבנייה.

במשך שנים נהגו הוועדות המקומיות להחתים את היזמים על כתבי שיפוי בטענה שאין להן את התקציב הנדרש למימון תביעות אלו. לפיכך נוצר מצב בו על היזם להביא בחשבון, בעת בחינת הפרויקט, עלויות שיפוי ככל שיידרשו.

בחודש דצמבר 2016 קבע בית המשפט העליון שנוהג זה פסול וחייב להיות מעוגן בחקיקה.

התיקון הנוכחי שאושר על ידי ועדת הפנים של הכנסת מאפשר לוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה לדרוש מיזמים כתב שיפוי למקרה שייתבעו. מדובר בחקיקה שלראשונה קובעת כי עירייה יכולה לדרוש גיבוי משפטי כזה, המאפשר לגבות מהיזם רטרואקטיבית סכומים שיידרשו מהעירייה, אם יתבעו אותה בשל ביצוע הפרויקט (למשל בטענה לירידת ערך של מבנים סמוכים).

אם כך, מה הקשר לחיוב היטל השבחה?

כיום החוק נותן פטור מלא מהיטל השבחה בעת קבלת היתר בנייה לפרויקט שנבנה מכוח תמ"א 38. המחוקק למעשה קבע כי המועד בו מתגבשת ההשבחה מכוח תמ"א 38, הוא מועד קבלת היתר לבנייה, יחול פטור מלא מחובת תשלום היטל השבחה. זאת, נוכח תכליתה וחשיבותה הציבורית והלאומית הברורה ועל מנת להקל ולעודד ככל הניתן הוצאת היתרים המאפשרים חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

אז אם המחוקק כבר נתן פטור מלא מתשלום היטל השבחה בשל התכלית והחשיבות הלאומית הקיימת בחיזוק המבנים מכוח תמ"א 38, מדוע אישרה הוועדה את גבייתו במקרה זה?

לפני מספר חודשים, בנובמבר 2016, אישר קבינט הדיור בראשות שר האוצר משה כחלון את תיקון 3 א' (לתמ"א 38) המהווה למעשה סט הנחיות חדשות לחישוב זכויות הבנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש, וזאת לשם סיוע ומתן תמריץ להגדלת היצע הדירות.

אם עד אז חישוב הזכויות המוקנות מטעם התכנית היה מעורפל הרי שתיקון 3 א' פישט במשהו את החישוב וקובע כי תוספת הקומות תחושב על בסיס מספר הקומות הקיימות במבנה בהתאם לטבלה הבאה:

מס' קומות קיימות

תוספת קומות מאושרת

1

1.5

2

2.5

3

3

4 ומעלה

3.5

בנוסף אושרו במסגרת התיקון השלמת שטח קומה מפולשת, תוספת לממ"ד, שטחים תת קרקעיים והקלות נוספות.

הבעיה

בעקבות התיקון, טענו הרשויות המקומיות כי החובה לפיתוח האזור ולהוספת שירותים לדירות ולדיירים הנוספים מוטלת עליהן, אולם בעקבות הפטור מהיטל השבחה הן לא מסוגלות לספק זאת. עקב כך נמנעו הוועדות המקומיות לאשר פרויקטים של תמ"א 38.

והפתרון?

מעתה ובגין התיקון הנוכחי יורשו הרשויות המקומיות לגבות היטל השבחה של עד 25% מגובה השבחת הזכויות רק על הקומה האחרונה ורק במקרה בו יוספו 3.5 קומות חדשות. כלומר מי שיוסיף 2.5 קומות יקבל פטור מהיטל ההשבחה, אבל מי שיבנה 3.5 קומות ישלם היטל השבחה של עד 25% על הקומה האחרונה.

האם בכך תמה הסאגה?

הרשויות טוענות כי יש לאפשר להן לגבות היטל השבחה בשיעור 50% מגובה ההשבחה ואילו היזמים מצדם טוענים כי יש לאשר להם זכות קיזוז של תביעות שיוגשו במסגרת כתב השיפוי עליו חתמו מול הרשות מתוך היטל ההשבחה הנדרש בתשלום. שני הצדדים טוענים שאין די בחקיקה הנוכחית וכי גורם אי הוודאות מרחף מעל ראשם ומטיל ספק רציני בהיתכנות הכלכלית של התכנית.

ולסיכום

אם מלכתחילה נולדה תכנית מתאר ארצית 38 כדי למנוע אסון גדול ופגיעה רב מערכתית בעת רעידת אדמה רצינית, אשר לאף אחד אין ספק שתגיע (השאלה רק מתי), הרי שבתקופה האחרונה נראה שגלגלי המערכת, אם המדינית המשפטית או המוניציפלית, מסתובבים לעתים בכיוון ההפוך.

לעתים נדמה כי רק רעידת אדמה רצינית (תרתי משמע) תגרום לגלגלים להסתובב במהירות לכיוון הנכון.

*הכותב הנו אנליסט ליווי פרויקטים ב"גמלא הראל"