חיזוק הפריפריה – שלב המעשים


פורסם ב

מחירי הנדל"ן המאמירים במרכז הארץ מהווים כאב ראש לא קטן לבנק ישראל ולממשלה, שמחפשת פתרונות יצירתיים למצב. בחודשים האחרונים היינו עדים ליוזמות שונות ומשונות שתכליתן עידוד הבניה באזורי הביקוש, בהן צמצום החסמים הביורוקרטיים בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. הצעדים הללו, מבורכים ככל שיהיו, הם לא יותר מנתינת אקמול לחולה סופני. שכן כל עוד יימשך הביקוש העצום לדירות במרכז הארץ, תגדל מצוקת הדיור והמחירים ימשיכו לזנק. על מנת לשחרר את הלחץ חייבת הממשלה לנקוט בצעדים משמעותיים לעידוד זוגות צעירים לרכוש דירות גם מחוץ לאזור המרכז ולמעגלים העוטפים אותו, ולכך דרושה רפורמה אמיתית. וזה לא שלא נעשה דבר. בשנתיים האחרונות סייע משרד השיכון לרוכשי הדירות בפריפריה באמצעות שווק מגרשים באזורים חדשים בפריפריה וכן באמצעות נתינת מענקים של עד 100 אלף שקל לזוגות צעירים ולרוכשי דירה ראשונה באזורים אלו. על פי נתוני המשרד, מאז החלה תוכנית המענקים ברבעון השלישי של 2011, מומשו מענקים לרכישת 974 יחידות דיור, כשמתחילת אפריל 2013 עמד קצב מימוש המענקים על כ-80 דירות בחודש בממוצע. הערים בהן נרכשו הדירות הרבות ביותר היו נהריה, נתיבות, דימונה, שדרות, עכו וכרמיאל. לאור חוסר היענות משמעותית לתוכנית, בוטלו המענקים בסוף אוקטובר 2013.  מענק בגובה 100 אלף ₪ הוא כיום בערך 50% מההון העצמי הנדרש מזוג צעיר המעוניין לרכוש דירה בפריפריה. אך האם משהו ציפה כי מענק זה יביא למעבר מאסיבי של אוכלוסיה לפריפריה? ברור שלא. על מנת לשנות בצורה מהותית את מאזן אזורי הביקוש צריכה הממשלה לפעול במכלול רחב הרבה יותר של מישורים:
פיתוח אזורי אמיתי: הסיסמה של קירוב הפריפריה למרכז קובעת כי הזדמנויות כלכליות נמצאות רק במרכז הארץ, וקיצור זמן הנסיעה למטרופולין תל אביב נתפס כפתרון הקסם למצוקת הפריפריה וליוקר המחיה. קרבה להזדמנויות כלכליות יוצרות עלויות דיור גבוהות, וריחוק מהן יוצר עלויות יוממות גבוהות (נסיעה הלוך ושוב). פתרונות אלו באים על חשבון פיתוח אזורי ומחלישים את המרקם החברתי-כלכלי של יישובי הפריפריה. שילוב של פיתוח אזורי, הנגשת ישובים בפריפריה לתשתיות מסילתיות בקרבתם, תוך הישענות על מרכזים מטרופולינים קיימים (תל אביב, ירושלים, חיפה ובאר שבע) יחד עם פיתוח מואץ ואינטנסיבי של מערכות הסעת המונים איכותיות במטרופולינים – הם המפתח להצלחה. בנוסף, הגברת הנגישות בפריפריה צריכה להיעשות גם על ידי חיזוק קשרים פנים-אזוריים ולא רק על ידי חיבורם למרכז. תכנון עירוני חכם: יש לפעול להקטנת הצורך בנסיעות על ידי תכנון עירוני מושכל – במקום התמקדות בפיתוח של אמצעי תחבורה נוספים. הקמת אזורי תעסוקה נרחבים באזור הפריפריה מושכת בהכרח אוכלוסייה נוספת, אשר מחפשת לא רק אפשרות זולה למגורים, אלא שילוב של מגורים עם מקום תעסוקה סמוך שמאפשר איכות חיים. דוגמא טובה ומוחשית ניתן לראות ביישוב יוקנעם, שנהנה מפריחה עקב סמיכותו לכביש מס' 6 והודות להקמת אזור תעסוקה ביישוב עצמו.   עידוד ממשלתי: העברת תקציבי פיתוח לרשויות המקומיות בפריפריה, אשר יאפשרו פיתוחם של מוקדי תעסוקה אזוריים והנגשתם ליישובים הסמוכים מהווה נדבך חשוב והכרחי לעידוד המעבר לפריפריה. בד בבד על הממשלה לעודד עסקים ומפעלים גדולים בתמריצי מיסוי, על מנת שיעתיקו או ירחיבו את פעילותם לאזורי הפריפריה.
פיתוח אפשרויות מגורים: בצד ההיצע – שווק מתחמי מגורים בסמיכות למוקדי תעסוקה אזוריים מהווה תנאי הכרחי להצלחת התכנית. על מנת לשמור על מחירי דיור נמוכים באזורים אלו, ניתן לשווק מתחמים במכרזי "מחיר למשתכן", תוך קביעת ערכי קרקע נמוכים בשיעור של 50% לפחות מאומדן השמאי. שיטה זו תאפשר ליזמים להתחרות על המרווח היזמי בלבד וכן על עלות הביצוע. בצד הביקוש – השילוב של חידוש מענקי המקום עם הטבות במס ההכנסה מהווה גורם חשוב ואטרקטיבי בהחלטה על המעבר לפריפריה.

לא לספסר במחיר הקרקע

אין ספק כי תכנית מקיפה וארוכת טווח, שתשלב בין הרחבת צד ההיצע לבין עידוד צד הביקוש, תיצור בסופו של דבר חלופה ראויה שתרחיב את אזור הביקוש ותביא לשחרור הלחץ ולהתמתנות מחירי הדיור. כך קורה למשל בעיר קריית גת, אשר קרבתה לכביש 6 ולצירי התנועה, בשילוב של אזור תעסוקה נרחב, הפכו אותה למוקד עניין ליזמים רבים שרוכשים בימי אלו מגרשים במתחם "כרמי גת", הכולל 7,600 יח"ד. כעת יש לוודא כי מחירי הדירות יותרו ברמה נמוכה, ולכן אם הממשלה אכן מעוניינת בהוזלת הדירות, אל לה לספסר במחיר הקרקע, אלא להכתיב מראש את המחיר וליצור תחרות על מרכיב הרווח היזמי ועלויות הבניה בלבד, באמצעות מכרזי מחיר למשתכן. אנו בגמלא הראל מלווים לא מעט פרויקטים מצליחים באזורי הפריפריה דוגמת עכו, כרמיאל, מגדל העמק וקריית גת.