הירידה במחירי הדיור: שינוי מגמה או מציאות מדומה / טל תפוחי


פורסם ב

אין רגע דל בעולם הנדל"ן. בשבועות האחרונים כותרת רודפת כותרת והשיא הגיע אמש (חמישי) עם ההודעה הדרמטית על ירידה מפתיעה במחירי הדירות בחודש ינואר. מה מסתתר מאחורי הירידה? עדיין לא ברור. מה שכן ברור הוא שבתחום ההיצע – כפי שכולנו יודעים – דבר לא השתנה ולפיכך ספק רב אם מדובר בשינוי מגמה באופן כללי.

אחד ההסברים האפשריים לירידה הוא אפקט המס על הדירה השלישית, שייתכן כי גרם למשקיעים למכור נכסיהם ובכך להביא לירידת מחירים חד פעמית. אירוע דומה בעל אפקט הפוך התרחש ביוני 2016, אז משקיעים עטו על דירות לפני העלאת מס רכישה.

פסיכלוגיה בגרוש

כך או כך, אין ספק כי באוצר ישמחו "לשווק" את הנתון החדש כחלק ממגמה.  גם הפרסומים השונים על תוכניות וכוונות נועדו ככל הנראה לשדר את המסר: הכיוון הוא חיובי. הפרסום על כך שתוכנית מחיר למשתכן תכלול עד 5% דיור ציבורי  והפרסום על התוכנית הגרנדיוזיתת והעתידנית לבנות 1.5 מיליון יחידות דיור ב-25 שנים הקרובות – שתיהן משרתות אתת אותה מטרה.

כשמביטים אל המציאות נכוחה קשה להשתחרר מהרושם שמישהו כאן מנסה לאמץ שיטות של פסיכולוגיה בגרוש אל מול משבר הדיור. כמו בכל כלכלה, גם בתחום הנדל"ן מחירי הדיור נקבעים בפגישה בין עקומת ההיצע לעקומת הביקוש – ולא דרך כותרות העיתונים. ובעניין ההיצע, כך אמרנו, לא חל שינוי דרמטי – לפחות לא כזה שאנו, אנשי הנדל"ן, ידענו עליו.

הגדלת השיווקים של מכרזי מחיר למשתכן מיועדת כרגע רק לפלח ספציפי של זכאי מחיר למשתכן. אצל משפרי הדיור לעומת זאת היצע המגרשים המיועדים קטן כל הזמן, והביקוש בו מצד קבלנים גדל כל הזמן.

בהקשר זה יש לציין כי לאחרונה החלה מגמה במכרזי מחיר למשתכן, המאפשרת לזוכים לבקש הקלת שבס, שאם תאושר תיועד למכירה לשוק החופשי. ככל שמגמה זו תימשך ואף תורחב ייתכן שהיא תביא להקטנת הלחץ על הביקוש למגרשים פרטיים, המיועדים לפרויקטים לשוק החופשי.

התשומות ממשיכות להתייקר

תשומות הבנייה בינתיים ממשיכות להתייקר, בעקבות ייקור מרכיב העבודה וגם כתוצאה מהוספת תקנים ובירוקרטיה. זה אומר שהפן של ההיצע אמור להביא לעליית מחירים. מהצד השני, יש את הגידול טבעי – זוגות מתחתנים, זוגות נפרדים, עולים חדשים וכדומה – שיוצר את הביקוש הטבעי הקבוע ברמתו מידי שנה.

וכך נראה כי באין מוצא אמיתי, מקווים מקבלי ההחלטות כי הפסיכולוגיה תשחק יותר תפקיד. אסרו על השמאי הממשלתי לפרסם נתונים וכעת גם הלמ"ס בהקפאה, ועכשיו כל שנותר הוא לספר לכולם שהנה אוטוטו המשבר מאחורינו.

הפתרון הנכון והסביר ביותר לבעיית הדיור מצוי בצד ההיצע. המדינה באמצעות רמ"י מהווה כידוע גורם הייצור הראשי של מגרשים לבנייה. רק הרחבת השווקים לכלל השוק, ולא רק לפלח ספציפי, תפחית את הלחץ הקיים כיום על יזמים רבים, המנסים לרכוש מגרשים בשוק החופשי ותסייע למתן את רמת המחירים בשוק.

אז אפשר יהיה לדבר ירידת מחירי הדיור בישראל כמגמה – ולא כאירוע חד פעמי שלא ברורה מהותו.