מה למדנו מהמכרז במגדל העמק / טל תפוחי


פורסם ב

תוצאות המכרז, בו כפי שהערכנו מראש לא הוגשו כל הצעות, מלמדות כי הקבלנים הפנימו ולמדו ממכרזים קודמים (ראו מכרז עפולה לדוגמה): לא מספיק לזכות – צריך גם להרוויח. מישהו באוצר חייב להתעורר

רק 20,000 איש העתיקו בחמש השנים האחרונות לנגב ולגליל, כך מדווחים בתנועת אור", המעודדות התיישבות בפריפריה. על פי הנתונים, 13,600 איש עברו במהלך החמש השנים האחרונות לנגב בעזרת תנועתת אור, במקביל ל-6,700 שעברו לגליל. אלו כמובן מספרים נמוכים מאוד ביחס ליעד השאפתני של יישוב מאסיבי של הנגב והגליל בשנים הבאות. בתנועה מסבירים את המספרים הנמוכים, איך לא, בהיעדר פתרונות דיור.

כמו בכל הארץ, גם בנגב ובגליל, אין פתרון קסם. אלא שבניגוד לכל הארץ, הנגב והגליל משופעים בקרקעות פנויות. אפשר היה לקוות כי לאור מצוקת הדיור הכללית בישראל, הנגב והגליל יהוו את התרופה למציאת אלטרנטיבות דיור זולות יותר לזוגות צעירים ואחרים. בפועל, זה לא קורה – ויש לכך כמה סיבות.

המגמה אמנם חיובית ובסך הכל ניכרים מאמצים בתחום התשתיות לחיבור הפריפריה למכרז, אך בתחום עידוד היזמים יש עוד הרבה מה לשפר. עידוד יזמים הוא אינטרס מובהק של ממשלת ישראל. דוגמה טובה לאופן שבו יזמות מולידה לצמיחה היא קריית גת. המעבר של חברת אינטל לעיר, בעידוד המדינה, כמו גם סלילת כביש שש, חוללו מהפך של ממש בתחום הנדל"ן באזור.

"איך זה ייכנס בתוך זה?"

אלא שלמרבה הצער, זוהי דוגמה שאינה מלמדת על הכלל. המדינה אינה מקדמת באופן מספק הקמת אזורי תעסוקה וגם בפן הנדל"ני "נטו", העסק מתנהל בעצלתיים ולא בחכמה. בעוד רמ"י עסוק בהגברת קצב שיווק מכרזי "מחיר למשתכן" במטרה למקסם את נתוני השיווק לשנת 2016 עולה שוב שאלת ההיתכנות הכלכלית למכרזים אלו, בעיקר כשמדובר באזורי הפריפריה.

בחינת מחירי המקסימום באזורים אלו מעלה את הרושם כי הרצון העז להוזלת המחיר מוביל לפרסום מכרזים חסרי היגיון, שבמלים פשוטות אינם משתלמים ליזמים. לדוגמה: מחיר המקסימום במכרז מגדל העמק עמד על 5,700 ₪/מ"ר. כאשר נפחית את מרכיב הקרקע והפיתוח בסך של כ-1,000 ₪ למ"ר ייוותרו 4,700 ₪/מ"ר. סכום זה אמור להכיל את עלות הבנייה הישירה, את מרכיב העלויות העקיפות (תכנון, שווק, מימון וכו') ואת מרכיב הרווח היזמי. וכפי ששאלו הגששים "איך זה ייכנס בתוך זה?". התשובה: לא ברור.

תוצאות המכרז, בו כפי שהערכנו מראש ב"גלובס" לא הוגשו כל הצעות, מלמדות כי הקבלנים הפנימו ולמדו ממכרזים קודמים (ראו מכרז עפולה לדוגמה): לא מספיק לזכות – צריך גםם להרוויח.

מקבלי ההחלטות חייבים להבין שאפילו באזורי הפריפריה לא בונים בחינם ולכן כל עוד לא יינתן מחיר מקסימום ריאלי, שמותיר רווח יזמי סביר, אפשר להניח כי נמשיך ונראה כישלונות מכרזים אלו.

זכייה במחיר בלתי ריאלי טובה לכותרות רק ביום שאחרי, שכן בשלב מסוים, בין אם לפני ההקמה ובין אם במהלכה, פרויקט שאינו כלכלי לא יגיע לסיומו. הגיע הזמן שמשהו יתעורר שם באוצר ויפה שעה אחת קודם.