על הקשר בין שוטר התנועה לתוכניות הממשלה


פורסם ב

מידי ערב, בדרכי חזרה הביתה, התרגלתי לעומס התנועה בצומת רעננה, אשר נוסעת באיטיות אך מתפנה תוך מספר דקות. אחת לתקופה הופך העומס לפקק בלתי נסבל, שתקוע למשך חצי שעה לפחות. באותם רגעים ברור לי כי בצומת רעננה עומד שוטר שמכוון את התנועה…

לא תמיד יד מכוונת מקלה על המצב. ברוב המקרים ההיפך הוא הנכון, שהרי לא ניתן להקל על העומס מבלי להרחיב את הצומת. סיפור הצומת  מזכיר לי את מדיניות הממשלה בעניין מחירי הדיור. נשאלת השאלה, האם הממשלה באמת מעוניינת להוריד את מחירי הדירות?

רבים מחברי הקבלנים טוענים כי לממשלה אין עניין אמיתי בהורדת המחירים, שכן רמת המחירים הגבוהה אליה הגענו מייצרת הכנסות רבות למדינה. הכנסות שמקורן ממיסוי הנגזר ממחירי הדירות (מע"מ, מס שבח, מס רכישה וכו'). אני לעומת זאת טוען כי לממשלה יש עניין בריסון המחירים. עליית המחירים עלולה להצית מחדש את המחאה החברתית, כפי שראינו בעבר, ואף לגרום למשבר כלכלי חמור. כפי שניתן לראות, הממשלה אף פועלת בעניין ומידי שבוע אנו קוראים על תוכנית חדשה, אך האם היד המכוונת פועלת בכיוון הנכון או ששוב שמים שוטר שמכוון את התנועה ומגדיל את העומס?

פקיד יקבע את מחירי השוק

בתחילה הוחלט על העלאת המיסוי ל"משקיעים". פלח זה הוצג כ"אויב העם", אשר גורם למשבר ולעליית המחירים. כמובן שפעולה זו לא הניבה כל תוצאות. האם עובד מדינה שיצא לפנסיה ורוכש דירה להשקעה, שתגדיל לו במעט את הפנסיה ותאפשר לו לחיות בכבוד הוא הגורם למשבר? כמובן שלא. הרי ההיפך הוא הנכון – אותם "משקיעים" מרחיבים את שוק הדירות להשכרה ומייצרים אלטרנטיבה נוספת למגורים, שאמורה להקטין את הביקושים בשוק הדירות למכירה.

לאחר מכן, בניגוד גמור לפעילות הראשונה ועל מנת להרחיב את שוק הדירות להשכרה, הוחלט לבנות 150,000 דירות להשכרה. אכן, מטרה יומרנית שנראית בלתי ישימה כלכלית, שכן התשואות בשוק המגורים בישראל נמוכות מאוד ואינן אטרקטיביות ליזמים שישקיעו בפעילות זו. בנוסף, מבחינה מימונית, מדובר בתוכנית בעייתית מאוד שספק אם תקרום עור וגידים.

תוכנית נוספת היא "מחיר המטרה" – לפיה המדינה היא שתקבע את המחיר בו יימכרו הדירות לרוכשים. מטרת התוכנית היא למעשה להתערב במחירי השוק ולהוריד את רמת המחירים בסביבה. תוכנית זו מזכירה לי בדיוק את הפקק בצומת רעננה. מדובר בהתערבות בשוק חופשי שעלולה להיות מסוכנת מאוד. כיצד תקבע המדינה את מחיר המטרה? האם פקיד זה או אחר יכוון את מחירי השוק? האם המחיר שייקבע יהיה נמוך ב-5% ממחיר השוק? או אולי ב-10%? ולמה לא ב-20%? פרטי התוכנית טרם פורסמו במלואם, אך ימים יגידו מה תהיה השפעתה.

 

בעלי הקרקעות מרוויחים

מיתון מחירי הנדל"ן הוא אכן משימה לאומית. נסיקת המחירים אינה טובה לנו האזרחים, שילדנו נאלצים למשכן את חייהם לצורך רכישת דירה (אם בכלל). היא אינה טובה ליזמים שנאלצים לרכוש מגרשים במחירים מופקעים, להעמיד הון עצמי גבוה מאוד ולהגדיל את הסיכון היזמי בפעילותם.

היחידים שנהנים מרמת מחירי הנדל"ן הם בעלי הקרקעות, שמקבלים תאבון מדי חודש ומעלים את דרישותיהם וכמובן שאינם ממהרים למכור, כל עוד מחירי הנדל"ן אינם מפסיקים לעלות. ייתכן שעל הממשלה לשקול להפוך פלח זה ל"אויב העם" ולא את הפנסיונר "המשקיע" בדירה כנכס מניב להשלמת הפנסיה. ייתכן כי החזרת מס הרכוש עשויה להקל על המתלבטים בקרב בעלי קרקעות בהרצליה לדוגמא, אשר מתקשים להחליט אם למכור קרקע ל-90 יח"ד ב-90 מש"ח "בלבד", או להמשיך ולהחזיק בקרקע עד שתעבור את ה-100 מש"ח, אכן התלבטות "מורכבת" שראוי ותקבל עזרה ממשלתית.

הסיבה לעליית מחירי הנדל"ן פשוטה: עודף בביקוש הטבעי על ההיצע.

הממשלה צריכה וחייבת להתערב בשוק הנדל"ן, אך עליה לפעול באחריות ובחכמה, שהרי ריסוק מחירי הדיור יביא למשבר כלכלי חמור. לכן, אסור לממשלה לפעול באופן ישיר ולקבוע את מחירי הדירות (כפי שמתוכנן בתכנית מחיר המטרה), אלא באופן עקיף בלבד.

תפקיד הממשלה הוא להגדיל את היצע הדירות באמצעות מתן סיוע ליזמים, על מנת שיוכלו לבנות יותר, והרבה יותר. הממשלה חייבת למקד את פעילותה בהסרת חסמים ביורוקרטים, קידום מהיר של הליכי תכנון ויצירת מלאי קרקעות זמין, שיאפשר הורדה הדרגתית במחירי הדירות. על הממשלה לפעול למציאת פתרון מיידי למצוקת העובדים בענף הבנייה, הן ע"י עידוד והכשרת עובדי בניין צעירים כמקצוע מועדף והן ע"י הבאת עובדים זרים שימלאו את החלל שנוצר ויוזילו את עלויות הבנייה.

תוכניות של בינוי-פינוי-בינוי הן תוכניות מבורכות, שיאפשרו להגדיל את היצע הדירות במרכזי הערים הצפופות. חשוב לזכור כי מחירי הנדל"ן מתחילים במרכז וזולגים לפריפריה ולא להיפך, ולכן הגדלת ההיצע חייבת להיעשות גם במרכז וגם בפריפריה. גם במקרה זה, על התוכנית להיות פשוטה (ללא כל מעורבות ממשלתית בייזום עצמו), ולכלול הליכים שייקלו על היזמים בצד הביורוקרטי, אשר גרם עד היום לסרבול ולחוסר מימוש תוכניות של פינוי-בינוי בהיקף משמעותי.

לאחרונה, אנו בגמלא הראל התקשרנו עם יזם בהסכם להשלמת הון עצמי לצורך יישום של תוכנית לפינוי-בינוי בירושלים, אשר נמשכה למעלה מ-10 שנים! ברור כי אם רוצים לעודד תוכניות פינוי-בינוי במרכזי הערים יש לדאוג להסיר חסמים שיקצרו את לוח הזמנים לפרויקטים מסוג זה באופן משמעותי ביותר.

כולי תקווה כי הממשלה תשכיל להבין את תפקידה בפתרון משבר הדיור: אין צורך בהצבת שוטר מכוון, נדרשת הרחבת הצומת!!!