טראמפ ואנחנו: שימו לב לריבית המשכנתאות / טל תפוחי


פורסם ב

בעוד מדורי הכלכלה דנים בעיקר בהשלכות תוכנית "מחיר למשתכן" של השר כחלון על מחירי הנדל"ן, מחירי המשכנתאות, הזוחלים כלפי מעלה, הם הגורם אשר עשוי לדעתי לגרום לשינוי בשוק.

הכלל הבסיסי הראשון הנלמד בשיעור כלכלה הנו כלל ההיצע והביקוש: עלייה בהיצע תביא לירידת מחירים, בעוד שגידול בביקוש יביא לעליית מחירים ולהיפך. בישראל, כידוע, עלייה בהיצע הינה משימה מורכבת – הן עקב המחסור הקיים במשאב הקרקע והן עקב היעדר זמינות תכנונית, המאפשרת שיווק מאסיבי של קרקעות לבנייה.

ממשלת ישראל ושר האוצר שמו להם ליעד את הורדת מחירי הדירות. בהיעדר אפשרות, כאמור, להרחבת ההיצע בצורה מאסיבית, הוחלט לייצר היצע מיוחד לזכאים, אשר יאפשר להוזיל עבורם את המחירים, מתוך מטרה שאותו פלח ספציפי יגרור אחריו גם את יתר השוק.

על פי נתוני הלמ"ס עלו מחירי הדירות בישראל בשיעור של 10% מאז החלה תכנית כחלון לדיור למשתכן. נתון זה ללא ספק אמור היה לעורר סימני שאלה, בקרב מקבלי ההחלטות, אך ככל הנראה הפוליטיקה "מעוורת".

כפי שכתבתי לא אחת, כל התערבות אקסוגנית בשוק הנדל"ן הנה בעייתית ויכולה לגרום לתוצאות בלתי רצויות.

אם כך, האם שוק הנדל"ן חסין מכל פגע והכיוון בישראל תמיד יישאר כלפי מעלה ? ממש לא!

מול עקומת ההיצע עומדת תמיד עקומת הביקוש. עקומה זו רגישה מאוד הן לכלכלה הריאלית והן לרמת הריבית בשוק המשכנתאות. אך ברור הוא שבמקרה של משבר ריאלי במשק, שיוביל לצמצום הצריכה ולגל פיטורים בעקבותיו, תחול ירידה ניכרת ברמת הביקושים הצפויה לגרום לירידת מחירים. יחד עם זאת, לאור מצב המשק תרחיש זה אינו נראה כרגע סביר.

לעומת זאת, יש לשים לב להתפתחויות החלות במצב הריבית בשווקי העולם.

מאז המשבר שחל בשנת 2008 מיישמים הבנקים המרכזיים, הן בארה"ב והן באירופה, מדיניות של הרחבה מוניטרית, הכרוכה בריביות נמוכות, שמטרתן להמריץ את הכלכלה ולעודד צמיחה. מדיניות זו כמובן משפיעה על השווקים בישראל והיא זו שנתנה את הדחיפה לעליית מחירי הדיור בישראל, החל משנת 2008.

שוק המשכנתאות מהווה מנוע הצמיחה של שוק הנדל"ן, כאשר רמת הריבית היא הדלק אשר מאיץ / מאט את רמת הביקושים בשוק.

בשנה האחרונה חלה עלייה של כ-40% בריבית המשכנתאות, שחצתה לראשונה מאז החלה הירידה  את גבול ה-3% במסלול הלא צמוד. הסיבה לעליית ריבית המשכנתאות נובעת הן מעליית התשואות בשוק האג"ח (קרי -עלייה במחיר מקורות הגיוס של הבנקים) והן כתוצאה מהמגבלות שהטיל בנק ישראל על הבנקים למשכנתאות. השאלה המתבקשת היא האם מגמה זו צפויה להימשך ובאיזו עוצמה, שכן אך ברור הוא כי המשך המגמה עשוי להביא לירידה חדה בביקושים.

כפי שמסתמן, בחירתו של טראמפ לנשיא ארה"ב הביאה לעליית תשואות האג"ח, עקב חשש מעליית האינפלציה. כלל ידוע הוא כי כשבארה"ב גשום גם בישראל נרטבים, כך שהצפי בשווקים הוא של עליית ריבית בכלל שווקי העולם.

האם וכיצד עליית ריבית זו עשויה להשפיע על שוק הנדל"ן בישראל?

התשובה לשאלה זו תלויה כמובן בשיעור עליית הריבית. להערכתי כל עוד רמת הריבית על המשכנתאות תנוע בין 3%-4% תחול השפעה מינורית ברמת הביקושים, שכן שינוי בסדר גודל מעין זה ניתן לנטרל באמצעות הארכת תקופת ההלוואה, באופן שיאפשר שמירה על רמת החזר קבועה. קפיצה גדולה יותר עשויה לגרום לרוכשים רבים לוותר, בשלב זה, על חלום הדירה, דבר שיביא לירידה ברמת הביקושים וירידה במחירי הדירות.

אז שימו לב למתרחש בשוק האג"ח בארץ ובעולם, ייתכן ומשם תגיע הבשורה.