מחיר למשתכן ואתם: 3 תרחישים אפשריים


פורסם ב

מאת טל תפוחי*

כמה פעמים שמעתם בזמן האחרון את צמד המלים "מחיר למשתכן"? אם אתם חיים ונושמים את עולם הנדל"ן סביר להניח שהתשובה היא לעתים תכופות מאוד.

אין צורך להכביר מלים על חשיבות תוצאות מכרז מחיר למשתכן על שוק הנדל"ן בישראל בטווח הקרוב. במובנים רבים, שנת 2016 צפויה להיות שנת מחיר למשתכן: תוצאות המכרזים הללו צפויים לקבוע במידה רבה כיצד תיראה שנה זו עבור יזמי הנדל"ן בישראל.

בניגוד לתוכניות רבות (מע"מ אפס, זוכרים?), מכרזי "מחיר למשתכן" יצאו לדרך במהירות, באופן יחסי, עם כניסתו של משה כחלון למשרד האוצר. בשנה הקרובה יגיחו לאוויר העולם היזמי עוד ועוד מכרזים כאלו, שצפויים לעורר עניין רב אצל כולנו: קריית מוצקין, נצרת, ראש העין, הרצליה, מגדל העמק, לוד, בית שמש, כרמיאל, פרדסיה, גדרה, אשקלון, עתלית, חיפה ועוד.

על פי הצהרות כחלון, כל מגרשי רמ"י ישווקו אך ורק בדרך זו של מכרזי מחיר למשתכן, כך שחברות שלא ישתתפו יתקשו להשיג פרויקטים בהיקפים משמעותיים.

ובכל זאת, כמו בכל עסקת נדל"ן, השאלה המכרעת היא שאלת הכדאיות. הנה 3 תרחישים אפשריים בנוגע למחיר למשתכן ב-2016 – והאופן שבו כדאי לכל אחד מאיתנו להיערך אליהם:

תרחיש 1 – הצלחה מסחררת

פרויקטים יוצאים לפועל, משווקים לזוכים ש"נאבקים" על כל דירה פנויה, נבנים במהירות ונמסרים לדיירים. זהו כמובן תרחיש נפלא עבור היזמים. במידה שזו אכן תהיה תמונת המצב, הדבר יחייב גיוס הון על מנת לאפשר לגשת לכמה שיותר מכרזים במקביל!

מעבר לכך, במידה שהתרחיש אכן יתממש מומלץ לפנות מקום בארנק…

תרחיש 2 – כישלון מוחץ

היעדר ביקוש מצד הזכאים שלא נרשמים להגרלות. אמנם קיים סיכוי קלוש למצב זה, אך גם תרחישים קיצוניים כדאי לקחת בחשבון.

במקרים אלו יתאפשר ליזם לשווק את הדירות בשוק החופשי, ולכן עליו לוודא כי תכנון הפרויקט יתאים גם למקרה בו ייאלץ למכור את הדירות בשוק החופשי.

אפשרות אחרת לכישלון היא פרויקטים ש"נתקעים" או מתעכבים עקב חריגות בתקציב, שהופכות את הפרויקט לבלתי כדאי.

זהו כמובן התרחיש הגרוע ביותר לכל הצדדים (ליזמים, לממשלה ולזכאים). בפרויקטים אלו קיימת תקרה ידועה מראש לרף ההכנסות ולכן על היזם לוודא כי המחיר שהציע מותיר לו רווח יזמי ראוי, שיאפשר לו לסיים את הפרויקט עם רווח.

תרחיש 3: מ-ד-ש-ד-ש-י-ם

היעדר הצעות של יזמים במכרזים עקב מחיר מקסימום נמוך שאינו מותיר רווח ליזם.

במקרים אלו רמ"י אמורה להוציא את המכרז פעם נוספת תוך עדכון מחיר המקסימום. על היזמים להיערך מראש טרם הגשת הצעה למכרז עם פרוגרמה יסודית הכוללת אומדן תקציבי מפורט ויעיל, שיאפשר שמירה על מסגרת תקציבית מצומצמת, כנדרש בפרוקטים מסוג זה.

***

המסקנה המשותפת לכלל התרחישים היא שהיזם חייב לבדוק ולוודא טרם הגשת המכרז כי נותר רווח יזמי ראוי הלוקח בחשבון גם מרכיב של ב.צ.מ. באופן כללי וברמה הלאומית, זהו מבחנו הגדול של שר האוצר ששם את כל יהבו על התוכנית ומצפה בעזרתה להוריד את מחירי הדירות. ספק רב אם זה יקרה.

וכמובן, שבישראל – כמו בישראל – הכל עשוי להשתנות ביום אחד במקרה של נפילת הממשלה, שתעכב או תבטל כל שינוי אפשרי. ראו, שוב, מקרה מע"מ אפס.

*טל תפוחי הוא מנכ"ל "גמלא הראל" 

קראו גם:  מהו המתכון להצלחה בפרויקטים של התחדשות עירונית?