מימון מזנין בעסקת קומבינציה – הלכה למעשה


פורסם ב

יזמים רבים ששומעים על הלוואת המזנין כאחת האפשרויות להשלמת ההון העצמי, תוהים אם זו השיטה המתאימה להם. אחרי הכל, מדובר באפיק מימון פופולרי ונפוץ מאוד בארה"ב אך עדיין פחות מוכר בישראל ושונה מהדרכים השגורות לגיוס הון – באמצעות הכנסת שותף בחברות פרטיות או הנפקת אג"ח בחברות ציבוריות.

למעשה, מדובר באחת הדרכים הבטוחות והמשתלמות ביותר להשלמת ההון העצמי הנדרש על ידי הבנק המלווה, אשר מאפשרת ליזם למנף את ההון העצמי הקיים ברשותו תוך שמירה על עצמאות מלאה בניהול הפרויקט. עלות ההלוואה עשויה לעיתים להישמע גבוהה באופן יחסי, אך למעשה, עקב הגמישות הקיימת בהחזר ההלוואה, הרי ששיטה זו מאפשרת ליזם לקבל לידיו שיעור מקסימלי מרווחי הפרויקט ולהשיג תשואה מיטבית על הונו, כפי שיובהר במקרה הנדון.

איך זה עובד? על מנת להמחיש את מודל המזנין, אספר לכם על אחד הלקוחות עמו עבדנו לאחרונה, אשר השלים בהצלחה פרויקט שכלל הקמת בניין "בוטיק" לשימור בירושלים. אנו בגמלא הראל מחויבים בסודיות כלפי לקוחותינו, ולכן הדברים מובאים ללא הפרטים המזהים.

מדובר ביזם פרטי בעל ניסיון רב בשחזור ושימור בניינים, שעמל על הקמת בניין "בוטיק", שכלל 10 יח"ד במיקום מבוקש בירושלים, בשווי מכירות של כ-25 מיליון ₪. הפרויקט נרכש בעסקת קומבינציה, והבנק המלווה דרש כי היזם יעמיד לו הון עצמי בסך 4.5 מיליון ₪ כתנאי לליווי הפיננסי.

לצורך גיוס הסכום חבר היזם למשקיע אסטרטגי, שבדקה ה-90 החליט לחזור בו מההשקעה והותיר את היזם מול שוקת שבורה. המלצה של לקוח עבר שלנו הובילה את היזם לפנות אל גמלא הראל ולבחון אפשרות להשלמת ההון העצמי באמצעות הלוואת מזנין.

בחינה מעמיקה של צרכי היזם

לאחר הפגישה הראשונה, בה האזנו לצרכיו של היזם וקיבלנו סקירה ראשונית של הפרויקט המדובר, פנינו לבחינת הפרויקט באופן מעמיק. בחנו את הרקע והניסיון של היזם, ערכנו סיור מקיף במשרדו ובפרויקטים שבוצעו על ידו, ובחנו את דו"ח האפס של הפרויקט. תחקיר זה, אשר מתבצע באופן קבוע כחלק מהתהליך, נועד לבחון את האיתנות הפיננסית של הפרויקט ולאפשר לנו לספק ליזם את הפתרון המתאים לו ביותר מבחינת שלבי הפרויקט השונים.

מהשיחות שקיימנו עם היזם ובהתאם לנתוני דו"ח האפס, גילינו כי יש בפרויקט התעניינות רבה והרשמה מוקדמת של רוכשים פוטנציאלים. לפיכך, צפינו כי מכיוון שמדובר בעסקת קומבינציה, שאינה כרוכה במימון הקרקע, הרי שתזרים המזומנים של הפרויקט צפוי להיות חיובי כמעט לכל משכו. לאור זאת, המלצנו ליזם על השלמת הון עצמי והעמדת המימון בצורה של קבלת ערבות בנקאית על סך של 2.7 מיליון ₪, חלף העמדת מזומן. הערבות הועמדה על ידינו לטובת הבנק המלווה רק עם תחילת הבנייה, כאשר תקופת המימון נקבעה ל-24 חודשים, עם אפשרות לפירעון מוקדם, ללא כל עמלה או קנס.

לאור הביקוש וקצב המכירות המהיר בפרויקט, שחרר הבנק את מלוא הערבות שהועמדה על ידי גמלא תוך 12 חודשים בלבד.

תשואה של 305% על ההון

הבחירה בהשלמת הון עצמי באמצעות גמלא הראל התגלתה כרווחית ביותר עבור היזם. התמורה לגמלא הראל, אשר הייתה תמורה קבועה ולא נגזרה מרווחי הפרויקט, הסתכמה בסכום שהנו שווה ערך לכ-5% מרווחי הפרויקט בלבד. זאת בעוד שהמשקיע, שנסוג ברגע האחרון, היה אמור לשלשל לכיסיו 40% מהרווחים בפרויקט!

בעקבות החלפת השותף במימון באמצעות הלוואת מזנין, הוסיף היזם לחלקו 35% נוספים מרווחי הפרויקט והשיג תשואה על ההון בשיעור של 305%, בעוד שהתשואה על ההון שהיה משיג באמצעות הכנסת השותף הייתה עומדת על 200%. לשם השוואה, לו היה בוחר היזם להעמיד בעצמו את מלא המימון ההון העצמי אשר נדרש על ידי הבנק המלווה, הייתה התשואה על ההון עומדת על 133% בלבד.

הבחירה בגמלא הראל אפשרה ליזם להגדיל את התשואה על ההון שהשקיע, תוך שמירה על שליטה מלאה ועצמאות ניהולית בהקמת הפרויקט. בנוסף לכך מינף היזם את ההון שברשותו לצורך רכישת פרויקט חדש, אשר ביצועו עומד להתחיל בימים אלו.

באחת מפגישותינו האחרונות ציין בפני הלקוח משפט שלדעתי ממחיש בצורה מיטבית את פעילות החברה: "פניתי לקבלת מימון מחברה שהצטיירה בפני כחברת ביטוח ענקית ומפחידה, ומצאתי מעין בנק קטן, מקצועי ויעיל, שיהווה עבורי מקור זמין ונח לגיוס הון עצמי, שלצערי תמיד חסר לי בפרויקטים".