מימון הון עצמי – איך לבחור את הגוף המממן?


פורסם ב

מאת: טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל

הריבית הנמוכה באפיקים הסולידיים, מחירי הנדל"ן הגבוהים והתנודתיות בבורסה, מביאים את השוק הישראלי להיות יצירתי. בזו אחר זו קמו קרנות אלטרנטיביות, שגייסו הון ממשקיעים פרטיים במטרה לספק את הצמא של המשקיעים לתשואה, שהיא גם נאה וגם "בטוחה". חלק מן הקרנות הללו החלו לפעול בין השאר גם בשוק המזנין, כמשלימי הון עצמי בפרויקטים נדלנ"יים. אך האם גיוס הון הוא תנאי מספיק להקמת קרן מזנין? על סוגיה זו ועל סוגיות נוספות הקשורות בבחירת הגוף המממן אנסה לענות בטור זה.

לכאורה, הקמתן של קרנות מזנין היא תופעה מבורכת, משום שיש בה כדי להגביר את המודעות והתחרות בתחום. יחד עם זאת, יש לבחון היטב את זהות הגוף המממן, שכן לעניין זה עשויה, או עלולה, להיות השפעה מכרעת על המשך הפרויקט.

יזמים רבים נוטים בטעות לחשוב כי תפקידו של משלים ההון מסתיים עם העמדת המימון. טעות נפוצה זו עלולה לגרום להם להקל ראש בבחירת משלים ההון ולהסתפק iStock_000003037994XSmallבהשוואת עלויות המימון בלבד. ואולם, בחירת משלים הון בלתי מתאים עלולה לגרום לבעיות רבות בהמשך הפרויקט, כפי שיפורט להלן.

בניגוד לרושם שאולי נוצר, מימון הון עצמי אינו מסתיים במועד העמדת המימון. זהו תהליך שיום העמדת המימון הוא רק נקודת ההתחלה שלו, כאשר משלים ההון העצמי הוא למעשה שותף פיננסי שאמור ללוות את היזם לאורך כל חיי הפרויקט, עד לסיומו.

במאמר זה אסקור בקצרה את ההשלכות של בחירת משלים הון על "היום שאחרי" העמדת המימון.

יחסי המשולש: יזם-בנק מלווה-משלים הון

הלוואות מזנין, או מימון הון עצמי, הן נישה הפועלת ברמת הסיכון הגבוהה ביותר בתחום מימון הנדל"ן. הסיבה לכך שמדובר בהשקעות ברמת סיכון גבוהה היא שכספי הלוואות המזנין מהווים למעשה את כרית הביטחון של הבנק המלווה את הפרויקט (אותו בנק שמעמיד את מרבית המימון לפרויקט). במילים אחרות, כספים אלו הם הראשונים שישמשו לכיסוי כל כשל שעלול לחול בפרויקט.

בנוסף, מדובר בהלוואות שבהן הבטוחה הניתנת היא בצורת משכנתא בדרגה שנייה, אחרי הבנק המלווה, אשר לו משכנתא בדרגה ראשונה ללא הגבלת סכום. משמעות הדבר היא שהבנק המלווה הוא בעל כל הביטחונות בפרויקט, ולכן הוא הגורם שיחליט אם, מתי ובאיזה אופן ימומשו הביטחונות. במצב עניינים שכזה, משלים ההון יזכה, אם בכלל, רק למימוש יתרת העודפים, אם בכלל תיוותר כזאת, וגם זאת אך ורק לאחר שהבנק המלווה מיצה את מלוא זכויותיו בפרויקט.

היות ומימון הפרויקט נעשה על ידי שני גורמים שונים, הבנק המלווה ומשלים ההון חייבים להיות מתואמים ומסונכרנים במישור המשפטי באמצעות הסכם משותף. לפיכך, יש לוודא כי למשלים ההון מערכת הסכמים מסודרת עם הבנק המלווה, בו מוגדרים במפורש היחסים בין הצדדים באופן שבו לא ייפגע הניהול השוטף של הפרויקט. יש לוודא עם הבנק המלווה כי התנסה בעבודה משותפת מול משלים ההון, שכן במצבי כשל, בהיעדר הסכם מסודר בין הגורמים המממנים, יתכן מצב של ניגוד אינטרסים שעלול לפגוע בפרויקט.

דוגמה נוספת למורכבות התהליך היא מכתבי ההחרגה שמשלים ההון אמור להנפיק ליזם. מכתבי החרגה, הם מסמך שמחריג את הדירות שנמכרו בפרויקט מן המשכנתא הכללית הרשומה לטובתו. מכתבים אלו נדרשים ככלל על ידי הרוכשים, בפרט בעת הצורך בקבלת משכנתא למימון רכישת הדירה. על מנת שלא לעכב את רוכשי הדירות בקבלת המשכנתא, נדרש ממשלים ההון רמה שירותית גבוהה וניסיון עבודה מול מערכת הליווי הבנקאי.

ידע וניסיון בתחום

מימון הון עצמי הוא תחום מקצועי המחייב ידע וניסיון רב בכל המישורים המרכיבים עסקאות נדל"ן מורכבות – המשפטי, היזמי והמימוני. פרמטרים אלו נדרשים לצורך בחינת הפרויקט בצורה ראויה וקבלת החלטה בדבר מימון ההון העצמי הנדרש בו. ישנם פרויקטים בהם אין היתכנות כלכלית למימון הון עצמי. משלים הון בעל ידע וניסיון יידע לאבחן ולזהות פרויקטים אלו ואף להמליץ בפני היזם להימנע משימוש בכלי זה בפרויקט מסויים, אם הוא סבור שהדבר עלול יהיה לסבך את הפרויקט ביום שאחרי.

משך הליווי של פרויקט יזמי אורך כ-2-4 שנים, ולפעמים אף למעלה מזה. בתקופה ארוכה זו עלול הפרויקט לחוות עליות ומורדות כתוצאה ממצבי שוק משתנים כגון אירועים בטחונים שעלולים להביא לעצירת המכירות, צעדים פוליטיים כמו הקפאת בנייה, שינויי חקיקה ועוד. אירועים אלו עלולים לגרום לעיכובים ולהגדלת הלחץ מצד הבנק המממן. משלים הון, המהווה למעשה שותף פיננסי של היזם, אמור להיות מודע למצבים מסוג זה על מנת לאפשר ליזם להמשיך בפרויקט, תוך שמירה על מקסימום שקט הנדרש ומינימום לחצים. לפיכך, חשוב לבחור במשלים הון בעל ניסיון, אשר מכיר וחווה מימון פרויקטים במצבי שוק משתנים.

איתנות פיננסית

כולנו מכירים עד כמה מורכב ומסובך ההליך היזמי. משך קבלת היתר בנייה ממוצע עשוי לנוע בין שנה לשנתיים. תהליך קבלת היתר מורכב יותר, הכולל הקלות למיניהן, עלול להימשך אף יותר. משך הקמת הפרויקט, עלול אף הוא להתארך, הן בשל התארכות הביצוע, והן בשל הליכים ביורוקרטים של השלמת הדרישות לקבלת טופס 4 וכו'. אי וודאות זו מחייבת את משלים ההון להיות בעל יכולות פיננסיות וגמישות מימונית, על מנת שלא ליצור לחצי תזרים, שעלולים להביא לכשל בפרויקט.

לפיכך יש חשיבות מכרעת לבחירת קרן בעלת איתנות וגמישות פיננסית. מכאן שחובה לבחון את מקורות ההון של הקרן ולוודא כי לקרן מקורות הון עצמאיים שאינם תלויים בחסדי המשקיעים בלבד.

ברור כי כל גוף מממן, בעל יכולות פיננסיות, הפועל בתחום, היה שמח להאריך את משך חיי ההלוואה, שכן מדובר היה בפרויקט רווחי שהיה מצוי בשלב בו מרבית הסיכון היזמי כבר מאחוריו.

במקרה זה בחרתי אמנם להמחיש את חשיבות בחירת הגוף המממן עם דוגמה לבעיה שעלולה לצוף ביום שאחרי, אולם במקרים רבים הבעיות עלולות להתחיל לצוץ כבר "ביום שלפני", דהיינו, כבר במועד בו נדרש המממן להעמיד את המימון. במקרים שכאלה עלול היזם למצוא את עצמו מול שוקת שבורה, שכן לא עלה בידי המממן לגייס את מלוא המימון שהובטח לו. משמעות הדבר מבחינת היזם במקרים שכאלו ברורה.

על כן, חשוב מאוד לוודא את מצבה הפיננסי של הקרן משלימת ההון, טרם ביצוע ההתקשרות. היעדר איתנות פיננסית משמעותית בתחום זה עלולה להעמיד את הקרן בקשיים, וקריסתה, אם חלילה תתרחש, עלולה לפגוע אנושות בפרויקט אף אם היא לא נגרמה בשל אותו פרויקט ספציפי.

לפיכך, בטרם הנכם מתקשרים עם חברה העוסקת במימון הון עצמי, מומלץ לבדוק היטב את זהות הגוף המממן, מצבו הפיננסי, בעלי המניות בו, ניסיונו במימון מול בנקים מלווים, ואת המוניטין והידע המקצועי של מנהליו. בל נשכח את היום שאחרי.