תוכנית כחלון: האם כך ייעצר "המשוגע התורן"?


פורסם ב

תוצאות מכרזי הקרקע האחרונים של רשות מקרקעי ישראל ממשיכות להעיד על כך אותה מגמה: השוק כלפי מעלה. מחירי המגרשים עולים ממכרז למכרז, עד כדי מצב בו היזמים עצמם מרימים גבה ואינם מבינים כיצד ניתן לרכוש מגרשים במחירים אלו ועדיין להרוויח. הם צודקים: כל ניתוח כלכלי שייעשה למכרזי רמ"י, שנסגרו לאחרונה באזור הביקוש, יביא למסקנה כי מחירי הדירות, כפי שהם כיום, אינם מותירים רווח יזמי לפרויקט.

לכן, התוכנית החדשה, שזכתה לכינוי "תוכנית כחלון", ובמסגרתה שיווק קרקעות בהנחה משמעותית היא הגיונית וחשובה.

במסגרת תפקידי, נשאלתי לאחרונה, לא אחת כיצד מממנים פרויקט, אשר נרכש במחיר גבוה ממחיר השוק הנוכחי והתכנית העסקית בו אינה מותירה רווח יזמי סביר, המאפשר את מימונו.

בטור זה אנסה להבהיר את תופעת מחירי המגרשים במכרזי רמ"י בכלל ואת אופן מימונם בפרט. אנסה להמחיש זאת בסיפור מהחיים: לאחרונה נפגשתי עם חבר שהנו יזם מוכר, אותו אני מעריך כבעל ראייה נבונה ומפוכחת, ואשר אינו נוהג להשתתף במכרזי רמ"י. במהלך הפגישה הצגתי בפניו ניתוח כלכלי שערכתי לאחד ממכרזי רמ"י האחרונים, אותם ניתחתי. מחיר הזכייה אשר נקבע במכרז היה גבוה בכ-25% יותר, מהמחיר אותו אמדתי על פי הניתוח. "הייתכן והניתוח שערכתי עד כדי כך שגוי?", תהיתי. היזם עבר בזריזות על מספרי הדוח והשיב בפסקנות: "ממש לא!".

לדברי היזם, הוא עצמו סיים לאחרונה מספר פרויקטים ו"מחפש בנרות" כהגדרתו להתחיל בפרויקטים חדשים. לשאלתי מדוע אינו משתתף במכרזי רמ"י השיב לי  כי מבחינתו זכייה במכרז רמ"י במחיר שוק, כמוה כזכייה בלוטו, שהרי בסופו של יום כולנו מכירים את מחירי המכירה, את עלויות ההקמה ואת הרווח היזמי הנדרש ולכן שווי הקרקע ידוע לכולם. אלא שכאן מגיעה הבעיה: בכל מכרז תמיד יימצא "המשוגע התורן", שלצורך הבטחת זכייתו במכרז יוסיף אחוזים ניכרים לשווי הקרקע המתקבל בתחשיב, במטרה לוודא  את זכייתו במגרש.

אך האם אכן אותו יזם הוא בבחינת "משוגע"?

היצע מצומצם, ביקוש קשיח

סיפור זה ממחיש את מצב הקרקעות במדינת ישראל: מחד, היצע מצומצם ביותר של קרקעות זמינות לבנייה באזורי הביקוש. מאידך -ביקוש קשיח מצד שוק רווי של יזמים, המתחרים באופן קבוע על כל מגרש המוצע למכירה.

שוק יזמי הנדל"ן מחולק לקטגוריות בהתאם לגודל החברה. החברות הגדולות הנן לרוב חברות ציבוריות אשר מחזיקות מטה עובדים רחב. חברות אלו מנפיקות אג"ח, המשמש לפעילות החברה השוטפת. חברות מסוג זה חייבות להגדיל בקביעות את מלאי הקרקעות שברשותן, על מנת שיוכלו לייצר פרויקטים – הן על מנת לממן את התקורות הקבועות, הכרוכות בניהול מטה החברה והן על מנת לממן את אגרות החוב, אשר עלות מימונן מתחילה להצטבר מיד עם הנפקתן. לצורך זה, עליהן להבטיח לעצמן את הזכייה במכרזים בהם הן משתתפות ולשם כך נאלצות אותן חברות לשלם לעיתים פרמיה ראויה.

חברות מסוג זה נהגו בעבר להשתתף אך ורק במכרזים הגדולים שפורסמו באזור הביקוש המסורתי "גדרה-חדרה". כיום, בהיעדר היצע של מכרזים גדולים באזור הביקוש הנ"ל, הרחיבו חברות מסוג זה את פעילותן  גם למכרזים בהם היקף היחידות קטן יותר וגם למכרזים גדולים הממוקמים גם מחוץ לאזור הביקוש המסורתי.

קטגוריה נוספת של חברות יזמיות הינה החברות המשפחתיות. מדובר בדרך כלל בחברות קטנות יותר, בהן מטה החברה מצומצם. בחברות אלו, ההון העצמי נמוך יותר ולכן הם נהגו בעבר להשתתף במכרזים, בהם היקפי הפרויקטים נמוכים יותר. בשנים האחרונות, בהיעדר ריבית אלטרנטיבית, התפתח מאוד תחום המימון החוץ-בנקאי. מימון זה מאפשר לחברות בעלות הון עצמי נמוך יותר למנף את ההון העצמי ולהשתתף גם במכרזי רמ"י הגדולים.

מצב זה הביא לריבוי משתתפים בכל מכרז ולכן בכדי לזכות במכרז חייב היזם לשלם פרמיה נוספת על מחיר השוק, אשר גורמת לעלייה קבועה במחירי הקרקע.

 כך נוצר מצב בו "המשוגע התורן" במכרז הנוכחי הופך ל"גאון התורן" במכרז הבא – שכן מחיר הזכייה במכרז הנוכחי הופך למחיר הפתיחה במכרז הבא.