ניתוח תוצאות מכרז מר/144/2014 בשכונת "נופים" במודיעין: הקבלנים לא סופרים את תכנית "מחיר מטרה"


פורסם ב

דוח מחלקת המחקר של "גמלא הראל"

בניגוד להערכה הרווחת בשוק, לפיה המכרז בשכונת "נופים" במודיעין יעורר קשיים עקב אי הוודאות הנובעת ממכרזי "מחיר מטרה" שצפויים להתפרסם, הרי שתוצאות המכרז מלמדות על מגמה שונה: נראה כי הקבלנים אינם סופרים גם את תכנית זו – ואינם חוששים מהשפעתה.

מכרז מודיעין

בניוזלטר זה – ניתוח תוצאות מכרז מר/ 144/2014 בשכונת "נופים" בישוב מודיעין-מכבים-רעות, כפי שבוצע על ידי מחלקת המחקר של "גמלא הראל".

רקע כללי: המתחם נשוא המכרז יועד לחכירת 29 מתחמי מגורים שונים, הכוללים 1725 יח"ד, בזכויות חכירה מהוונות למשך 98 שנים, פלוס אופציה ל-98 נוספות, בשכונת נופים, ביישוב מודיעין-מכבים-רעות.

שכונת "נופים" היא שכונה חדשה, הממוקמת בחלקה הדרום-מערבי של מודיעין, מצפון לכביש 431. nike air max 90 מדובר בשכונה בשטח של כ-955 דונם, שתכלול כ-2,000 יח"ד בבנייה רוויה וצמודת קרקע וכן שטחי מסחר, תעסוקה, מבני ציבור וחינוך. nike air max flyknit השכונה כלולה במסגרת הסכם הגג שנחתם בין משרד הבינוי רמ"י, האוצר ועירית מודיעין-מכבים-רעות. ugg australia bailey button לפיכך צפוי כי הפיתוח ייעשה במקביל לאכלוס השכונה.

אין ספק כי מאחר שמדובר בשכונה חדשה ומודרנית, הצפי הוא לרמת ביקושים טובה. יחד עם זאת על שיווק התכנית "רבצה" עננה בדמות מכרז "מחיר מטרה" שיכלול 524 יח"ד, שיימכרו במחירים מוזלים של 11,400 ₪ למ"ר, קרי – כ-1.140 מש"ח בלבד לדירת 4 חדרים ממוצעת.

עננה זו אמורה הייתה ליצור חשש / אי וודאות באשר להשפעה הצפוייה על מחירי הדירות. cheap ffxiv gil לפיכך, הצפי היה כי המכרז לא יזכה להיענות רבה וכי היזמים המשתתפים במכרז יגישו הצעות שישקפו את גורם האי וודאות – היינו צפי לירידה במחירי הקרקע. רק לצורך רענון נזכיר כי במכרז שנערך בספטמבר 2013 בשכונת "ציפור", מחירי קרקע ליח"ד (כולל פיתוח) נעו בטווח של 430-490 אש"ח/ליח"ד.

תוצאות המכרז ומשמעותן:

תוצאות הזכייה במתחמים הגדולים במכרז מצביעות על המגמות הבאות:

1. לכל מתחם הוגשו בין 22-31 הצעות, קרי-המכרז עורר ביקוש רב מצד יזמים.

2. הסטייה בין 3 ההצעות הגבוהות ביותר בכל מתחם נעה בגבולות של 5%-10% בלבד.

3. רמת המחירים במתחמים הגדולים נעה בגבולות של 435-480 אש"ח/יח"ד, המהווה רמת מחירים דומה למחירי המגרשים שנסגרו במכרז שנערך בשכונת "ציפור" בשנת 2003.

4. buy ff14 gil על פי מחירי המגרשים שנסגרו, הצפי הוא כי דירות 4 חדרים בשכונה יימכרו בגבולות של כ-1.6 מש"ח.

מסקנות: מי שחיפש בתוצאות מכרז המגרשים בנופים סימנים לירידת מחירים עתידית בשוק הנדל"ן – כנראה שלא ימצא אותם.

ציבור היזמים ממשיך להתעלם מתכניות הממשלה להוזלת מחירי הדיור ורוכש מגרשים, במחירים המצביעים על התייצבות ברמת המחירים. אף פרסום מחירי הדירות המוזלות במכרזי מחיר מטרה הצפויים לעמוד על 11,400 ₪ למ"ר או כ-1.14 מש"ח לדירת 4 חדרים, לא הרתיע את היזמים, שככל הנראה מניחים כי דירות אלו מיועדות לקהל ספציפי ומצומצם ש"ייבלע" במסגרת עודף הביקוש הקיים והמחסור בדירות מגורים. חשוב לציין כי השונות במחירי ההצעות שהגיעו למקומות הראשונים בכל מתחם ומתחם הייתה נמוכה יחסית, כך שלא ניתן לסבור כי ההצעות הזוכות משקפות את מחיר "המשוגע התורן", אלא מחירי שוק לכל דבר.

מימון הון עצמי באמצעות גמלא הראל

גמלא הראל עוסקת בתחום מימון הון עצמי ליזמים.