סערה בגביע מילקי – האם ניתן להשוות את שוק הדיור הישראלי לזה שבברלין?


פורסם ב

"כשאתה מבין שיוקר המחיה בטבריה זהה ליוקר המחיה בברלין, אתה לא חושב פעמיים. אני מעדיף לגור בתל אביב, אבל זה יקר לי מדי. פה אני מוציא 30% פחות על אוכל, אני מוציא פחות על שכירות ובית. הישראלים כאן גרים בבירה של המדינה הכי חזקה באירופה, וחוסכים כסף כדי לקנות דירה במדינה מותקפת טילים במזרח התיכון. זה מצב הזוי". נאור נרקיס, יוזם "מחאת המילקי"

לאחרונה חזרה לכותרות סוגיית יוקר המחייה הישראלי בכלל, ומחירי הדיור בפרט. יוזמי "מחאת המילקי" ביססו את טענותיהם לממשלת ישראל על ההשוואה בין עלויות המחייה בישראל לבין מחירים השפויים יותר שמשלמים תושבי ברלין על הקניות בסופר, חינוך הילדים ושכר הדירה. בברלין, טוענים אותם צעירים, ניתן ליהנות ממחירי שכירות נמוכים ויציבים, ומחוזי שכירות שמגנים על הדיירים מפני

חומת ברלין. האיחוד ילד פיקוח על מחירי הנדל"ן בעיר
חומת ברלין. האיחוד ילד פיקוח על מחירי הנדל"ן בעיר

שרירות ליבם של בעלי הדירות.

על מנת שנוכל להשוות בין המקרים, יש להכיר ולהבין את הרקע ואת נתוני שוק הדיור בברלין. העיר ברלין משתרעת על פני 891 קמ"ר ומאכלסת כ-3.5 מיליון תושבים. שיעור שוכרי הדירות בעיר הנו מהגבוהים בעולם, ומהווה כ-85% מסך הדירות למגורים. בעבר חולקה ברלין בין מזרח גרמניה למערב גרמניה, ועם נפילת החומה בשנת 1989 בוצע האיחוד בין שני החלקים.

על מנת לשמר את אוכלוסיית החלק המזרחי של העיר ולמנוע עזיבה, חוקקו הרשויות תקנות פיקוח המגבילות את שיעור עליית שכר הדירה לשוכרי דירות. המשמעות היא כי שוכר המחזיק בדירה יוכל לשכור דירה לטווח ארוך, מבלי שניתן להוציאו וללא חשש מעלייה מתמדת ובלתי מפוקחת במחירי השכירות. בנסיבות אלו, שוכרים ותיקים נהנים משכ"ד זול מאוד שנקבע עוד בחתימת ההסכם ועודכן בהתאם לחוק.

נתון חשוב נוסף הינו היצע הדירות להשכרה הקיים בעיר. בעוד שבישראל היצע הדירות כולל דירות בודדות בכל בניין, שנמצאות בבעלות משקיעים פרטיים, הרי שבברלין המצב שונה לגמרי. עם נפילת החומות הופרטו אלפי בניינים שהיו בבעלות הממשלה ונמכרו למשקיעים. לפיכך, קיים היצע נרחב מאוד של דירות להשכרה המצוי בבעלות קרנות השקעה. קרנות אלו מנהלות את הבניינים באמצעות חברות ניהול, כך שמדובר בשוק ממוסד ומוסדר, שהפך את תחום הדיור בשכירות לחלק מהתרבות.

בישראל, לעומת זאת, מנוהל שוק השכירות ע"י משקיעים פרטיים, שבבעלותם דירות בודדות שמושכרות בהתאם לצרכיהם הפרטיים וללא כל ניהול ממוסד. מסיבה זו הפך הדיור להשכרה בישראל לדיור ארעי, הכרוך בהחלפות תכופות של מקום מגורים בהתאם לדרישותיהם הפתאומיות של בעלי הדירות.

דרושה – חקיקה חכמה

האם ניתן לצפות מהרשויות בישראל לפעול על מנת להסדיר את שוק השכירות בדומה לברלין? מייסד מחאת המילקי נרקיס אמר בראיון לערוץ 10 כי "בשביל לחוקק חוק ולהגביל את כמות הדירות שיכולות להיות לאדם אחד, לא צריך תקציבים, צריך 40 דקות בכנסת והרוב יסכימו על זה, אבל המערכת הזו לא פועלת בשביל האזרחים".

נרקיס צודק ברמת העיקרון, אך התמונה היא מעט יותר מורכבת. על מנת לפתח בישראל שוק ממוסד של דיור להשכרה, אשר יהיה בר-השוואה לשווקים דומים באירופה, יש לחוקק חוקים שיתמרצו יזמים להקים שכונות המיועדות להשכרה לטווח ארוך. כמו כן, יש להסדיר את כל נושא השכרת דירות בתקנות שיוצרות פיקוח על תנאי ההשכרה ומאפשרות שכירות ארוכת טווח, במחירים מפוקחים.

קיימים גופים מוסדיים רבים שמשקיעים כיום בפרויקטים להשכרה באירופה ובארה"ב וישמחו להשקיע בפרויקטים מסוג זה, ככל שיתפתח שוק מוסדר של דיור להשכרה בישראל. שוק שכזה יכול להוות אלטרנטיבה ראויה לרכישת דירה עבור צעירים רבים, אשר ידם אינה משגת את ההון המינימלי הנדרש כיום לרכישת דירה.

בתפקידי הקודם שמשתי כמנכ"ל חברת ע.ר.מ אשר הקימה פרויקט השכרה בהיקף של כ-400 דירות במערב רעננה. הדירות הושכרו לתקופות של 5-7 שנים ונוהלו באמצעות חברת ניהול מקצועית. עם סיום תקופת ההשכרה שנדרשה לצורך קבלת הטבות במיסוי, נמכרו כל הדירות בפרויקט (מרביתן לשוכרים שהחזיקו בדירות וצברו בינתיים את ההון הנדרש לצורך רכישת דירה). מניסיוני הרב שנצבר במהלך תקופה זו למדתי כי ניתן ליצור מודלים כלכליים אשר יתמרצו הקמת פרויקטים להשכרה.

באמצעות חקיקה נכונה ניתן לייצר שוק השכרה רחב ומוסדר, אשר יהווה אלטרנטיבה נוספת למגורים דוגמת השוק בברלין. כמובן שלא מדובר בפיתרון מידי אלא בפתרון ארוך טווח, המחייב חקיקה מסודרת שתאפשר וודאות והיתכנות כלכלית לפרויקטים מסוג זה, אשר הינם ארוכי טווח במהותם.