איפה הבועה?


פורסם ב

מאת: טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל

השבוע דנה ועדת הכלכלה של הכנסת בדו"ח חדש של מכון טאוב, שגורס כי הממשלה, תוך קיצוץ עקבי במנגנוני סיוע ממשלתיים, תרמה להיווצרות של בועה בשוק הדיור Chart-Positive 2הישראלי. על פי הדו"ח, הקיצוצים בדיור הציבורי ובמשכנתאות מסובסדות החריפו את מצוקת הדיור והובילו לבעיות הרבות שמהן סובל השוק כיום.

אין ספק ששוק הדיור נמצא במצב מורכב, אך הדו"ח המדובר מפספס נקודה חשובה אחת – לא מדובר כאן בבועה. שוק הדירות  בארץ נסחר על בסיס מחירי היצע וביקוש אמיתיים, ולא על ידי ספקולנטים ומשקיעים.

היצע הקרקעות למגורים סובל ממחסור כרוני, שמביא למצב בו מלאי הדירות הקיים אינו מסוגל לספק את הביקוש הטבעי. אל מול המחסור הקיים בדירות, קיים ביקוש טבעי, קבוע וקשיח של זוגות צעירים, משדרגי דיור וכד'.

המגבלות שיצרו בנק ישראל כגון שיעור המימון על דירות להשקעה והמיסוי החדש שחוקק על דירות אלו, הקטינו את כדאיות ההשקעה בדירות למגורים ו"סיננו" פלח רחב של משקיעים, אשר הוריד את רמת הביקושים.

ברור כי עליית המחירים שנוצרה נתמכת ברמת הריבית הנמוכה בשוק המשכנתאות, אשר מאפשרת להגדיל את שיעור המימון תוך שמירה על רמת החזר סבירה. ברור גם כי הגדלת שיעור המימון הממוצע של המשכנתאות עלול להוות חרב פיפיות במצב של משבר ריאלי בכלכלה הישראלית.

עם זאת, ניתן לראות כי הבנקים למשכנתאות, בפיקוחו של בנק ישראל, דואגים לשמור על מתן משכנתאות ב-L.O.I סביר תוך שמירה על חלוקת המימון בין הלוואות בריבית קבועה לריבית משתנה.