על הבנייה בשטחים – בלי אף מילה מדינית


פורסם ב

מאת: טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל

בשנים האחרונות, שתי סוגיות "נדלניות" מרכזיות מככבות בכותרות העיתונים ומהדורות החדשות – נושא אחד הוא כמובן מחירי הדיור המאמירים ומאמצי הממשלה לבלום אותם. הנושא השני הוא הבנייה בשטחים שמעבר לקו הירוק, שהעיסוק בו נעשה רובו ככולו בהקשר המדיני. ואולם, לצד התפקיד שסוגייה זו משחקת במו"מ

אריאל. אוכלוסיה מעורבת, ביקוש גבוה
אריאל. אוכלוסיה מעורבת, ביקוש גבוה

המדיני בין ישראל לרשות הפלסטינית, יש לסוגיית הבנייה ביו"ש גם כמה היבטים כלכליים מעניינים, שלמרבה הצער לא כך כך מרבים לדון בהם.

המחשבה לכתוב על הבנייה בשטחים עלתה בראשי לאחרונה, לאחר שבגמלא הראל הבחנו בהתהוותן של שתי מגמות מקבילות. המגמה הראשונה, שעלתה משיחות עם כמה יזמים, היא החלטתם לצמצם את פעילותם באזורי הביקוש, מתוך כוונה להקטין את רמת הסיכון, עד להתבהרות המצב בשוק, בעקבות צעדים שונים שננקטו אחרונה על ידי הממשלה (כמו הסכמי הגג עם הרשויות המקומיות, מע"מ 0%) .

במקביל, החלו להגיע לחברת גמלא הראל בקשות רבות למימון מגרשים המוצעים לשווק על ידי הממונה על הרכוש הממשלתי ומשרד הבינוי והשיכון, דווקא מחוץ לקו הירוק. מדובר ביישובים כדוגמת בית"ר עילית, אלקנה, עמנואל, אפרתה, קרני שומרון, אלפי מנשה ועוד.

שתי המגמות הללו כרוכות זו בזו – עליית מחירי הנדל"ן שחלה בשנים האחרונות, והצהרות הממשלה בדבר הניסיון הצורך לרסן או "לרסק", את מחירי הדיור, כהגדרת חלק מהשרים, משרה על הענף אווירה של אי וודאות ותחושה של עלייה ניכרת ברמת הסיכון. מפגישות רבות שקיימתי בהן נדונו שתי המגמות הללו, עולה כי לא מדובר בחשיבה אידיאולוגית אלא בחשיבה כלכלית טהורה, שנשענת על השאיפה להמשיך ולהרחיב את פעילות החברה, תוך הקטנת רמת הסיכון הכרוכה בייזום במצבי אי וודאות בשוק.

גמלא הראל מלווה מזה למעלה מ-5 שנים, בין השאר, פרויקטים רבים באזורים הנמצאים מחוץ לקו הירוק. ניתוח המכרזים ותנאי השוק שערכה מחלקת המחקר של גמלא הראל הגדיר חמישה מאפיינים עיקריים של שוק זה שביכולתם להסביר את ההגיון שבבסיס המגמה:

1. מחירי הדירות מחוץ לקו הירוק נמוכים משמעותית ממחירי דירות דומות ביישובים סמוכים, הנמצאים בתוך הקו הירוק, אף אם מדובר בטווח של 10 דקות נסיעה, בין היישובים.

2. מאחר שבחלק מן היישובים הללו, כגון ביתר עילית, אלקנה, קרית ספר ועמנואל מאופיינים באוכלוסיה חרדית בה קצב גידול הטבעי מהיר, נוצרים בהם ביקושים קשיחים לדירות הנבנות במקום.

3. בשל הביקושים הקשיחים, קצב שיווק הדירות ביישובים אלה מהיר יחסית. קצב השיווק המהיר מקל על ההיבטים המימוניים של הפרויקט ומאפשר חסכון תקציבי בסעיפי הפרסום והשיווק שלו.

4. גם ביישובים שאינם מאופיינים באוכלוסיה חרדית, נהנים היזמים מביקושים גבוהים. לדוגמה, היישובים אריאל, אפרתה ואלפי מנשה, נהנים מביקושים הן מקרב משדרגי האוכלוסייה המקומית והן עקב הגירה חיובית מצד היישובים הסמוכים, בהם עלות דירה דומה יקרה יותר בעשרות אחוזים.

5. עלויות הבנייה: מניתוח פרויקטים הנבנים מעבר לקו הירוק עולה כי עלות הבנייה הישירה זולה משמעותית מעלות הבניה באזורים שאינם סמוכים לקו הירוק. הדבר נובע הן מרמת המפרט הטכני הנהוגה באזורים אלו, אך בעיקר בשל הזמינות והעלות הזולה של עובדי הבניין הפלסטינים, המתגוררים בסמוך לאזור הבנייה.
עם זאת, אף על פי שמרבית הפרמטרים הכלכליים מצביעים על כדאיות מובהקת בהקמת פרויקטים מעבר לקו הירוק, חשוב לזכור כי מדובר באזורים רגישים מאוד הן מההיבט המדיני והן מן ההיבט הביטחוני. חידוש המו"מ עם הרשות הפלסטינית עלול להיות כרוך בהקפאת בנייה בחלק מן היישובים הנ"ל. הקפאת בנייה, כרוכה בנזק כלכלי ליזמים אשר רכשו את המגרשים והחלו בתהליך התכנון, לעיתים תוך מינוף העסקה באמצעות מימון בנקאי. אפילו אם יפוצו בעתיד על ידי המדינה, הרי שעד "לשחרור" ההקפאה עלולים היזמים "להיתקע" בפרויקט בו השקיעו משאבים רבים.

היבט חשוב נוסף בפרויקטים באזורים אלו הוא ההיבט הבטחוני. בתקופות של הידרדרות המצב הביטחוני, נוצרת האטה ואף קיפאון כמעט מוחלט בפעילות הנדל"נית. לכן יש לשקול את מכלול הגורמים, ולא מומלץ לרכז את פעילות החברה באזורים אלו, אלא אך ורק כחלק מפיזור כלל הפעילות.