ניתוח תוצאות מכרז מר/57/2014 בתל מונד: ירידת מחירי הנדל"ן עוד לא כאן


פורסם ב

בעוד בשוק הנדלן מופיעים סימני קיפאון, בשל ההמתנה של היזמים והלקוחות להתממשות התוכניות הממשלתיות "מחירי מטרה" ו-"אפס מעמ", בשטח המחירים עדיין מסרבים לרדת.

כפי שיכולתם לקרוא בחודשים האחרונים, בניוזלטר וכאן בבלוג החדש שלנו, החלטנו בגמלא הראל לנתח עבורכם מכרזי קרקעות גדולים, בהיקף של לפחות מאה יחידות דיור, זמן קצר ככל האפשר לאחר פרסומם בידי רמ"י. הניתוחים, אשר נכתבים בידי מומחי הנדל"ן של גמלא הראל, כוללים סקירה תמציתית של נתוני המכרז, סקר של מחירי הנדל"ן באיזור הנדון, והכי חשוב – אומדן שווי הקרקע.

כאשר פרסמנו את הניתוחים, הבטחנו למהר ולנתח את תוצאות המכרזים בהם עסקנו, על מנת לסייע לכם לעמוד על הלכי הרוח והמגמות המסתמנות בשוק. כך למשל, אם גילינו שהמכרז נסגר במחירים נמוכים מן התחזיות, הרי שיהיה בכך כדי לרמוז כי יזמי הנדל"ן שהגישו את ההצעות במכרז, צופים ירידת מחירים באיזור, ולהיפך.

לניתוח מכרז תל מונד לחץ כאן

בניוזלטר זה ננתח את תוצאות מכרז מר/ 57/2014 בישוב תל מונד שבשרון, אשר עלה על שולחן הניתוחים באפריל האחרון:

רקע: המתחם נשוא המכרז יועד לחכירת 3 מתחמי מגורים (סך הכל 126 יח"ד), בזכויות חכירה מהוונות למשך 98 שנים, פלוס אופציה ל-98 נוספות, ביישוב תל מונד שבשרון.

תל מונד

מגרשי המכרז: המכרז כלל 3 מתחמים בייעוד מגורים ב', כמפורט:

מתחם מס' 5 כולל שני מגרשים המיועדים להקמת 30 יחידות דיור.

מתחם מס' 6 כולל ארבעה מגרשים, המיועדים להקמת 48 יחידות דיור.

מתחם מס' 7 כולל ארבעה מגרשים המיועדים להקמת 48 יחידות דיור.

תחזית גמלא הראל: על פי ניתוח מחלקת המחקר של גמלא הראל נקבע כי שווי קרקע ליחידת דיור במתחמים, נשוא המכרז הינו בסביבות 450-500 אלף שקלים ליח"ד.

תוצאות המכרז

מתחם מס' 5: למתחם זה הוגשו 8 הצעות. להלן ניתוח ההצעות שהוגשו:

מתחם 5

מתחם מס' 6: למתחם זה הוגשו 5 הצעות. להלן ניתוח ההצעות שהוגשו:

מתחם 6

מתחם מס' 7: למתחם זה הוגשו 9 הצעות. להלן ניתוח ההצעות שהוגשו:

מתחם 7

ניתוח התוצאות

תוצאות המכרז מצביעות על המגמה הצפויה: על פי ממוצע שלוש ההצעות המובילות בכל מתחם, שווי קרקע ליח"ד נע בין 436 אלף ל-497 אלף שקלים, כפי שנחזה על ידי מחלקת המחקר של גמלא הראל. יחד עם זאת, על פי מחירי הזכייה, אשר מהם "ייגזר" שווי הדירות שתיבננה במתחם הנדון, ממוצע שווי קרקע ליח"ד של שלוש ההצעות הזוכות בכל המתחמים עומד על 537 אלף שקלים ליח"ד – כ-7.5% יותר מן התחזית של גמלא הראל. לפיכך, נתוני הזכייה מצביעים על צפי של עליית מחירים.

מסקנה: מי שחיפש בתוצאות מכרז המגרשים בתל-מונד סימנים לירידת מחירים עתידית בשוק הנדל"ן – כנראה שלא ימצא אותם. להיפך – ממוצע שלוש ההצעות המובילות, הדומות להערכות המוקדמות של גמלא הראל – מצביע על ציפייה של מרבית היזמים להתייצבות המחירים ואולי אף להתייקרות קלה. יחד עם זאת, מן העובדה שההצעות הזוכות היו גבוהות בהפרש ניכר מן המקומות 2 ו-3 ניתן להסיק כי ישנם עדיין יזמים בשוק שסבורים כי מגמת עליית המחירים עוד רחוקה מלהיעצר.

ובאשר לרוכשי הדירות הפוטנציאליים בתל מונד, נראה כי היענות לקריאתם של שרי האוצר והשיכון להמתין ולא לרכוש עדיין דירות מגורים, עלולה שלא להיטיב עמם, שכן הרכבת ממשיכה לדהור בעוד הם ממשיכים להמתין בתחנה.

מימון הון עצמי באמצעות גמלא הראל

כידוע, גמלא הראל עוסקת בתחום מימון הון עצמי ליזמים. אם אתה יזם, ובכוונתך להתמודד ולהגיש הצעות לרכישת קרקע במכרזי רמ"י, נשמח לבחון עמך במשותף את ההצעה, כך שתוכל להיערך למימון מבעוד מועד, ולאחר מכן גם לעמוד בדרישות התשלום בהתאם למועדים שנקבעו במכרז.