על שולחן הניתוחים: מכרז מר/360/2013 בכפר יונה


פורסם ב

במסגרת מאמצי הממשלה להורדת מחירי הדיור, אישר קבינט הדיור במרץ 2014 את תכנית 0% מע"מ לזכאים. תגובת הציבור לתוכנית לא איחרה לבוא. מיד עם פרסום אישור התכנית, דווח על "קיפאון" כללי במשרדי המכירות ברחבי הארץ ועל ביטולי הרשמות שנחתמו על ידי  רוכשים, אשר קיוו שהזכות להטבה תחול עליהם. כיצד תשפיע התוכנית על מחירי המגרשים המשווקים כעת על ידי המנהל? האם היזמים יעדיפו לשבת על הגדר ולהמתין בטרם יגישו הצעות למכרזים, או שמא יראו במצב שנוצר הזדמנות להגדיל את הפעילות העסקית במחירי "מציאה". והאם אנו עתידים להבחין בהבדלים בין אזורים בהם רמת מחירי הדירות גבוהה מהמקסימום שהוגדר בתוכנית – ל 1.6 מיליון שקלים, לבין אזורים בהם רמת מחירי הדירות תואמת לקריטריונים שהוגדרו בתוכנית?

על מנת לענות על שאלות אלו ואחרות, אנו בגמלא הראל ממשיכים גם החודש לעקוב ולנתח עבורכם – לקוחותינו, וקוראינו בניוזלטר ובאתר – מכרזי קרקעות גדולים, בהיקף של לפחות מאה יחידות דיור, זמן קצר ככל האפשר לאחר פרסומם בידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הניתוח, פרי עטם של מומחי הנדל"ן של גמלא הראל, כולל סקירה תמציתית של נתוני המכרז, סקר של מחירי הנדל"ן באזור הנדון, והכי חשוב – את אומדן שווי הקרקע.

סדרת הניתוחים הללו תסייע לנו לעמוד מקרוב אחר הלכי הרוח בשוק ואחר המגמות שיסתמנו בעקבות פרסום תכנית קבינט הדיור. לאחר פרסום הזוכים במכרז, נבצע "פולו-אפ" של הניתוח, ונעדכן אתכם בתוצאותיו.

עתה ניגש לניתוח המכרז – מכרז מר/360/2013 ביישוב כפר יונה שבשרון:

מכרז זה מיועד לחכירת 3 מתחמי מגורים (סך הכל 499 יחידות דיור), בזכויות חכירה מהוונות למשך 98 שנים, פלוס אופציה ל-98 נוספות, ביישוב כפר יונה שבשרון. הישוב כפר יונה ממקום כ-6 ק"מ מזרחית לנתניה ומתגוררים בו  כ-20 אלף תושבים. היישוב קיבל לאחרונה מעמד מוניציפלי של עיר. לישוב נגישות טובה לצירי תנועה הראשיים – כביש 6 ממזרח, וכביש 4 וכביש 2 ממערב. כפר יונה נהנית בשנים האחרונות מתנופת פיתוח והרחבה, הכוללת בנייה צמודת קרקע ובנייה רוויה. העיר הפכה ליעד אטרקטיבי ונהנית מביקושים של זוגות צעירים ומשפרי דיור, המגיעים מכל אזור השרון (רעננה, הרצליה, כפר סבא ונתניה).

הסביבה

המכרז הנדון כולל 3 מתחמים, הממוקמים בחלק הדרום-מזרחי של היישוב, במתחם שמדרום לכביש 57 (רחוב העצמאות) וממזרח לשכונת "נוף הדר". מדובר במתחם חדש, שעבר הפשרה בתכנית הצ/135/1/2, הידועה כ-"מקב"ת ינוב-כפר יונה". התכנית משנה ייעוד שטח חקלאי לאזור מגורים א', ב', ג', דיור מוגן, מסחר, אזור ספורט ונופש וכוללת סך הכל  2,066 יחידות דיור.

[הקליקו על התמונה לצפייה במפה המלאה ב-Google Maps]

מגרשי המכרז

המכרז כולל 3 מתחמים, כמפורט:

מגרש מס' 302, בשטח 10,565 מ"ר, המיועד לאזור מגורים ב'  – בו ניתן להקים 120 יחידות דיור.

מגרש מס' 303, בשטח 7,142 מ"ר, המיועד לאזור מגורים ב' – בו ניתן להקים 95 יחידות דיור.

מגרש מס' 405, בשטח 16,230 מ"ר המיועד לאזור מגורים ג' – בו ניתן להקים 284 יחידות דיור.

מצב תכנוני

מגרשים 302, ו-303 כלולים בשלב א' של התכנית ואילו מגרש 405 כלול בשלב ב', אשר פתיחתו לקבלת היתרים כרוכה בהכנת תכנית בינוי מפורטת ובהתקיים תנאים תחבורתיים מסויימים.

ניתוח המכרז מתייחס למגרש 302, עליו ניתן להקים, על פי נספח הבינוי המצורף לתכנית, 5 בניינים בני 6 קומות מעל לקומת קרקע. כל בניין יכלול 24 יחידות דיור בשטח עיקרי של 120 מ"ר/יח"ד + שטח שירות עילי של 40 מ"ר/יח"ד + שטח שירות תת קרקעי מירבי של 80 מ"ר/יח"ד. לכל יחידת דיור בקומת הגג תותר הקמת חדר על הגג בשטח של עד 30 מ"ר, במסגרת זכויות הבניה המותרות. כמו כן, תותר הצמדת קרקע לדירות הגן בקומת הקרקע ותותר הקמת מרתף למחסנים ו/או לחנייה ו/או לשירותים הנדסיים.

תקן חנייה:  תקן החנייה הנדרש הוא 1.5 חניות לכל יחידת דיור, כאשר ניתן להקים עד 20% משטח החנייה כשטח על קרקעי.

חמשת המבנים ייבנו בשורה מול שטח המיועד למבני ציבור.

נתוני המכרז

מחיר המינימום שנקבע לקרקע עומד על סך 101 אלף שקלים ליחידת דיור (לא כולל מע"מ ופיתוח).

בנוסף ישלם הזוכה לרשות מקרקעי ישראל, כמקדמה על חשבון הוצאות הפיתוח, עוד כ- 83 אלף שקלים לכל יחידת דיור. בעת הוצאת היתרי הבנייה תערוך המועצה תחשיב של היטלי הפיתוח, שיחולו על הזוכה, בהתאם לחוקי העזר שיהיו בתוקף בעת עריכת החיוב, ומהם תקוזז המקדמה ששולמה לרשות.

סקר מחירים

על פי נתוני מס שבח שנסרקו על ידנו, דירות מסוג 4 חדרים, בבניינים חדישים דומים, נמכרים בכ-1.25 מיליון שקלים ואילו דירות מסוג 5 חדרים נמכרות סביב מחיר של 1.35 מיליון שקלים.

אומדן שווי

ניתוח המכרז וזכויות הבנייה מתייחס, בין השאר, לנקודות הבאות:

לאור ריבוי השטחים, המותרים על פי התכנית, סביר יהיה לשקול הגשת בקשת הקלה לתוספת יחידות דיור על פי תקנות שבס.

תקן החנייה ודרישות התכנית מחייבים בניית מרתפי חנייה, המהווים עלות עודפת עבור הפרויקט.

שווי הקרקע בסקירה זו מוערך באמצעות "שיטת החילוץ",  לפיה נקבע שווי קרקע על ידי הפחתת מרכיבי המע"מ, הרווח היזמי, עלויות הפיתוח וכל עלויות הבנייה הישירות והעקיפות, משווי השוק של יחידת דיור בנויה.

על פי הניתוח לעיל, שווי הקרקע נאמד בכ-150 אלף שקלים ליחידת דיור.

הון עצמי נדרש

על פי הניתוח, לצורך רכישת מגרש 302 בעזרת מימון בנקאי מבנק מסחרי, יידרש היזם להעמיד כבטוחה לבנק המממן הון עצמי שינוע סביב 10 מיליון שקלים (לשלב רכישת הקרקע).

תנאי תשלום

1. על פי תנאי המכרז, יש להעמיד ערבות בנקאית בשיעור של 10% מסכום ההצעה.

2. עם קבלת הודעה בדבר הזכייה, יש להשלים תוך 60 יום את ההפרש, עד לתשלום של 15% מסכום הזכייה.

3. בתוך 180 ימים, נדרש היזם להשלים את מלוא עלות רכישת הקרקע. אי מילוי תנאי התשלום במועדם כרוך בביטול הזכייה ובחילוט סכום הפיקדון כפיצוי מוסכם.

4. המקדמה עבור תשלומי הפיתוח תשולם  עד 60 יום, כאשר החל מהיום ה-31 לאישור הזכייה תיגבה ריבית פיגורים יומית.

מימון הון עצמי באמצעות גמלא הראל

כידוע, גמלא הראל עוסקת בתחום מימון הון עצמי ליזמים. אם אתה יזם, ובכוונתך להתמודד ולהגיש הצעה למתחם הנדון, נשמח לבחון עמך במשותף את ההצעה, כך שתוכל להיערך למימון מבעוד מועד, ולאחר מכן גם לעמוד בדרישות התשלום בהתאם למועדים שנקבעו במכרז.

הערה: המפורט לעיל מהווה ניתוח כללי ראשוני, אינו מהווה הצעה ואינו בגדר המלצה.