על שולחן הניתוחים: מכרז מר/57/2014 בתל מונד


פורסם ב

במסגרת תכנית הממשלה להורדת מחירי הדיור, הוחלט ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) על הגברת קצב שווק הקרקעות. הגדלת ההיצע, על פי המודל הכלכלי הבסיסי של היצע וביקוש, אמורה להביא לירידת המחירים המיוחלת. האם זה יקרה? כלל לא בטוח. מה שבטוח הוא שבפני היזמים עומדות להיפתח בקרוב הזדמנויות עסקיות רבות.

Truck2

מסיבה זו החלטנו בגמלא הראל לנתח עבורכם – לקוחותינו, וקוראינו בניוזלטר ובאתר –  מכרזי קרקעות גדולים, בהיקף של לפחות מאה יחידות דיור, זמן קצר ככל האפשר לאחר פרסומם בידי הרשות. הניתוח, שיבוצע על ידי מומחי הנדל"ן של גמלא הראל, יכלול סקירה תמציתית של נתוני המכרז, סקר של מחירי הנדל"ן באיזור, והכי חשוב –את אומדן שווי הקרקע.

סדרת הניתוחים הללו תסייע לנו לעמוד מקרוב על הלכי הרוח בשוק. לאחר פרסום הזוכים במכרז, נבצע "פולו-אפ" של הניתוח, ונעדכן אתכם בתוצאותיו. כך למשל, אם נגלה שהמכרז נסגר במחירים נמוכים מן התחזיות, הרי שיהיה בכך כדי לרמוז כי יזמי הנדל"ן שהגישו את ההצעות במכרז, צופים ירידת מחירים באיזור.

עתה ניגש לניתוח המכרז הראשון – מכרז מר/57/2014 ביישוב תל מונד שבשרון:

המכרז בו נעסוק בניוזלטר זה מיועד לחכירת 3 מתחמי מגורים (סך הכל 126 יחידות דיור), בזכויות חכירה מהוונות למשך 98 שנים, פלוס אופציה ל-98 נוספות, ביישוב תל מונד שבשרון. היישוב תל מונד ממוקם בלב השרון, צפונית לכפר סבא, דרומית לצומת השרון ומערבית לכביש חיפה ת"א הישן (כביש מס' 4). לתל מונד מעמד של מועצה מקומית, והיא משתרעת על שטח  שיפוט של כ-8,000 דונם. ביישוב מתגוררים כ-11 אלף תושבים.

הסביבה

המכרז הנדון כולל 3 מתחמים, הממוקמים בחלק הצפון-מערבי של היישוב, במתחם שמצפון לרחוב הארגמן והנוטע, וממערב לרחוב החצב. זהו איזור חדש יחסית, בשלבי בנייה ופיתוח, המאופיין בבנייה נמוכה של קוטגי'ם ובניינים בני 3-4 קומות, הכוללים דירות גן-גג. במתחם בנוי בית ספר "נוף ילדות" והוא גובל בשטחים חקלאיים מצפון וממערב.

[googlemaps https://maps.google.com/maps/embed?pb=!1m18!1m12!1m3!1d26997.146259783072!2d34.90595350000001!3d32.24077009999999!2m3!1f0!2f0!3f0!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x151d3eefe59f4fbb%3A0x74d7deb4a2a65006!2sTel+Mond!5e0!3m2!1sen!2sil!4v1395654212483&w=600&h=450]

מגרשי המכרז

המכרז כולל 3 מתחמים בייעוד מגורים ב', כמפורט:

מתחם מס' 5 כולל שני מגרשים המיועדים להקמת 30 יחידות דיור.

מתחם מס' 6 כולל ארבעה מגרשים, המיועדים להקמת 48 יחידות דיור.

מתחם מס' 7 כולל ארבעה מגרשים המיועדים להקמת 48 יחידות דיור.

מצב תכנוני

עפ"י תב"ע הצ/1-5/ 89א', 3 המתחמים המוצעים מיועדים לאזור מגורים ב', המאפשר הקמת בנייני מגורים בני שתי קומות על קרקע, או מעל מרתף או מעל לקומת עמודים + קומת גג לכל יחידת דיור בקומה העליונה. זכויות הבנייה כוללות 80% שטח עיקרי + 40 מ"ר לכל יחידת דיור בקומה העליונה ומרתף לכל יחידת דיור בקומת הקרקע. או במיליפ פשוטות – הבניינים יכילו דירות מסוג "דופלקס גן", שמעליו "דופלקס גג", בשטח כ-160 מ"ר כל אחת.

נתוני המכרז

מחיר המינימום שנקבע לקרקע עומד על סך 180 אלף שקלים ליחידת דיור (לא כולל מע"מ ופיתוח). בנוסף ישלם הזוכה לרשות מקרקעי ישראל, כמקדמה על חשבון הוצאות הפיתוח, עוד כ-100 אלף שקלים לכל יחידת דיור. בעת הוצאת היתרי הבנייה תערוך המועצה תחשיב של היטלי הפיתוח, שיחולו על הזוכה, בהתאם לחוקי העזר שיהיו בתוקף בעת עריכת החיוב, ומהם תקוזז המקדמה ששולמה לרשות.

סקר מחירים

על פי נתוני מס שבח שנסרקו על ידנו, דירות גן-גג בסביבה, בבניינים חדישים דומים, נמכרים בכ-2.2–2.3 מיליון שקלים.

אומדן שווי

שווי הקרקע בסקירה זו מוערך באמצעות "שיטת החילוץ".  לפיה נקבע שווי קרקע על ידי הפחתת מרכיבי המע"מ, הרווח היזמי, עלויות הפיתוח וכל עלויות הבנייה הישירות והעקיפות, משווי השוק של יחידת דיור בנויה.

על פי הניתוח דלעיל שווי הקרקע נאמד בכ-450-500 אלף שקלים ליחידת דיור.

הון עצמי נדרש

על פי תוצאות הניתוח הנ"ל, לצורך רכישת כל שלושת המתחמים הללו בעזרת מימון בנקאי מבנק מסחרי, יידרש היזם להעמיד כבטוחה לבנק המממן הון עצמי שינוע סביב 25 מיליון שקלים (לשלב רכישת הקרקע).

תנאי תשלום

1. על פי תנאי המכרז, יש להעמיד ערבות בנקאית בשיעור של 10% מסכום ההצעה.

2. עם קבלת הודעה בדבר הזכייה, יש להשלים תוך 60 יום את ההפרש, עד לתשלום של 15% מסכום הזכייה.

3. בתוך 180 ימים, נדרש היזם להשלים את מלוא עלות רכישת הקרקע. אי מילוי תנאי התשלום במועדם כרוך בביטול הזכייה ובחילוט סכום הפיקדון כפיצוי מוסכם.

4. המקדמה עבור תשלומי הפיתוח תשולם תוך עד 60 יום, כאשר החל מהיום ה-31 לאישור הזכייה תיגבה ריבית פיגורים יומית.

מימון הון עצמי באמצעות גמלא הראל

כידוע, גמלא הראל עוסקת בתחום מימון הון עצמי ליזמים. אם אתה יזם, ובכוונתך להתמודד ולהגיש הצעה למתחם הנדון, נשמח לבחון עמך במשותף את ההצעה, כך שתוכל להיערך למימון מבעוד מועד, ולאחר מכן גם לעמוד בדרישות התשלום בהתאם למועדים שנקבעו במכרז.

אשמח לתאם עמך פגישה בעניין.

הערה: המפורט לעיל מהווה ניתוח כללי ראשוני, אינו מהווה הצעה ואינו בגדר המלצה.