דילמת היזם: ביצוע עצמי או באמצעות קבלן מפתח

בנייה עצמית היא "כאב ראש" לא מבוטל ליזם, שנאלץ להתמודד עם כל מטלות הביצוע, לרבות התמודדות מול פועלים, דיירים, אחריות חוק מכר ולו"ז סיום הבנייה. ugg australia וכל זאת תמורת שיעורי רווח קבלני נמוכים ביותר. מדוע בכל זאת כדאי לשמור על יכולת ביצועית ולא להיעזר בקבלני מפתח? הניסיון של גמלא הראל מלמד כי יש לכך סיבות טובות

מאת: טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל

בתקופה האחרונה ספג ענף הביצוע חבטות רבות. חברות בנייה ותיקות ומנוסות כגון א. Buy Blade and Soul Gold דורי וצ. לנדאו נקלעו לקשיים כספיים, וכפי שמסתמן לצערי, חברות ביצוע נוספות הולכות באותה הדרך…

הדו"חות הכספיים של חברות הבנייה הציבוריות הגדולות כגון דניה סיבוס, אלקטרה נדל"ן ואורתם סהר מצביעים על רווח גולמי שנע בין 1% לבין 5% בלבד. שיעור רווח נמוך זה מעיד על רמת הסיכון הגבוהה בו שרוי תחום הביצוע בענף הבנייה.

פעילות ענף הביצוע כרוכה באלמנטים בעייתיים רבים, שבתקופה האחרונה צפים על פני השטח:

• תקורות גבוהות – חברות בנייה העוסקות בביצוע מעסיקות צוותי מהנדסים, מנהלי עבודה ופועלים שמשמעותם תקורות קבועות. לכן, על מנת להפעיל ולממן את המערכת כולה, החברה חייבת לייצר פעילות מלאה ורציפה לאורך כל השנה. עקב התחרות בענף, נאלצים קבלנים להוריד מחירים ולעיתים אף לקחת עבודות במחירי הפסד וכל זאת רק על מנת לעמוד בהוצאות התקורות הקבועות.

• מחסור בכוח אדם – בשנים האחרונות סובל ענף הבנייה ממחסור בכוח אדם מיומן, ולכן קיימת תלות בעובדים זרים, דבר המביא לעלייה מתמדת בתשומות העבודה.

• מחירי התשומות – קיימת חשיפה גבוהה לעלות תשומות הבנייה. עלייה חדה במחירי הברזל והבטון עלולה להעביר פרויקט בנייה מרווח להפסד, וככל שמדובר בפרויקט גדול יותר, הרי שההשפעה על מאזני החברה הופכת למהותית יותר.

• המצב הביטחוני- המצב הביטחוני הלא-יציב מביא לעיתים קרובות לעצירה או להאטת הפעילות באתרי הבנייה עקב מחסור בפועלים, כתוצאה מסגרים המוטלים חדשות לבקרים.

• אחריות- חוק המכר מטיל על הקבלן אחריות רבת שנים לטיב הבנייה וללוחות זמנים מדויקים. nike free run כל איחור במסירה כרוך בפיצוי לדייר הרוכש, כאשר שיעור הקנס המוטל על הקבלן הולך וגדל, ככל שמשך האיחור במסירת הדירה מתארך. blade and soul gold אחריות זו מוטלת על קבלני הביצוע, אשר מתחייבים בהסכם הביצוע על לוחות זמנים קשיחים.

בנייה עצמית: איכות, גמישות ומוניטין

לאור כל מרכיבי הסיכון הללו, ברור כי שיעורי רווח של 5%-3%, אינם מהווים פיצוי ראוי לרמת הסיכון הכרוכה בענף קבלנות הביצוע.

על רקע זה עולה מחדש השאלה הנשאלת ע"י יזמים רבים שהינם בעלי יכולת ביצוע – האם לבצע את הפרויקט עצמאית ו/או באמצעות קבלני משנה מטעמם, או האם למסור את ביצוע הפרויקט ל"קבלן מפתח" עם חוזה פאושלי.

על פניו, בנייה באמצעות "קבלן מפתח" מהווה פחות כאב ראש ליזם. עלות הבנייה נקבעת מראש וכל הטיפול בבניית הפרויקט – באחריות, בלו"ז ובדיירים מועבר לקבלן. בפועל, הרי שלא ניתן להתקשר עם "קבלן מפתח" בשיטת "שגר ושכח" (אם כן, אשמח אם מישהו יכיר לי את אותו הקבלן…). יזמים צעירים הסבורים כך לומדים על בשרם כי התקשרות מעין זו, גם אם נגמרה (למזלם), יש להניח כי לא נגמרה בטוב. ומיותר לציין מהי משמעות המצב בו "נתקע" קבלן הביצוע באמצע הפרויקט.

אנו בגמלא הראל מלווים עשרות יזמים, שחלקם פועלים באמצעות ביצוע עצמי וחלקם באמצעות קבלני מפתח. מניתוח פרויקטים רבים שלוו על ידינו בשתי השיטות, עולה כי מבחינת עלות הבנייה, הרי שממצאי הדו"חות הכספיים של החברות הציבוריות מעידים כי עלות הבניה בביצוע עצמי דומה או זולה באחוזים בודדים מעלות בנייה באמצעות קבלן מפתח. יחד עם זאת קיימים יתרונות משמעותיים בביצוע עצמי:

• שליטה ובקרה – ביצוע עצמי מאפשר שליטה מלאה ובקרה על קצב התקדמות הבנייה.

• איכות הבנייה – בפרויקטים בביצוע עצמי שלוו ע"י גמלא הראל, נמצא כי איכות הבנייה גבוהה יותר מאשר בפרויקטים שבוצעו באמצעות קבלני מפתח. איכות הבנייה היא המייצרת, בסופו של דבר, את מוניטין ממנו נהנה היזם. new balance femme גמלא הראל מלווה יזמים רבים שמתמחים בביצוע עסקאות קומבינציה. nike roshe run 2017 יזמים אלו נהנים ברוב המקרים מעסקאות קומבינציה בשיעור נמוך יותר, אך ורק בשל המוניטין הרב המיוחס להם.

• גמישות – ביצוע עצמי מאפשר גמישות מירבית בתכנון שלבי ההקמה. בנייה בשלבים עשויה להקל על דרישות ההון העצמי של הבנק המלווה, דבר המאפשר ליזם "לגלגל" את ההון משלב לשלב וע"י כך למזער את ההון הנדרש לפרויקט ולשפר את התשואה המושגת על ההון. כמו כן, השליטה בביצוע מאפשרת ליזם מרחב מסוים של תמרון, הנדרש להתאמת קצב הבנייה לקצב המכירות. השליטה בקצב הבנייה עשויה לחסוך ליזם עלויות מימון מיותרות בעת האטה בקצב המכירות.

ולסיכום – ניסיוננו רב השנים בלווי פרויקטים יזמיים מלמד כי על אף כל "כאב הראש" הכרוך ביצוע עצמי ולמרות הרווח הקבלני הקטן המושג (אם בכלל), הרי שלביצוע עצמי יתרונות כלכליים רבים.