אז למה מטרה?


פורסם ב

משרד השיכון ממהר לשווק את תכנית "מימון למטרה" בקמפיין שעלותו מיליוני שקלים. adidas nmd את העובדה שהתוכנית נמצאת בכלל בהקפאה, או שהשפעתה על השוק ועל היזמים היא לוט בערפל – לא תשמעו בפרסומת

בחודש האחרון קשה להימלט ממאמצי השיווק של תכנית "מימון למטרה". timberland homme "שאני אוותר על 20% הנחה – למה מטרה?" זהו הסלוגן החדש שהושק בקמפיין רדיו, דיגיטל ושלטי חוצות, בעלות שנאמדת על פי פרסומים בכ-1.8 מיליון ש"ח. nike cortez אבל הסגנון הפרסומי ה"זול" (שלא לומר שכונתי) הזה, שאינו הולם פרסום של משרד ממשלתי, הוא למעשה הבעיה הכי קטנה של התוכנית שמשרד הבינוי מנסה למכור לנו בכזו אגרסיביות.

ראשית, חייבים לזכור דבר בסיסי שאינו מצוין בפרסומים: התכנית טרם נכנסה לתוקף והיא מצויה בהמתנה עד לכניסתה לתוקף של תכנית מע"מ אפס.

shutterstock1

"מחיר למטרה" היא תכנית שנועדה להכתיב מחיר שוק, קרי – מחיר חלק מהדירות במכרז שמיועדות לזכאים חסרי דירה או למשפרי דיור, ייקבע מראש ע"י השמאי הממשלתי. המחיר ייקבע עפ"י נוסחה של הפחתת 20% ממחירי דירות דומות בסביבה.

בשוק משוכלל, בו נקבעים מחירי הדירות ע"י גורמים של ביקוש והיצע, קביעת מחירי דירה ע"י התערבות אקסוגנית יוצרת עיוות, אשר השפעותיו אינן ברורות עדיין. לנושא משמעות כבדה שבעתיים באזורים בהם בכוונת משרד השיכון להוציא מכרזים בשתי השיטות בו זמנית: הן בדרך הרגילה של מכרזי קרקע והן במתכונת "מחיר למטרה".

הרשו לי להסביר: יזם המעוניין לרכוש קרקע במכרז רגיל באזור מסוים, אמור להביא בחשבון כי באותו מקום צפוי בעתיד הקרוב להיערך מכרז נוסף בשיטת "מחיר מטרה". ugg pas cher המשמעות היא כי באותה שכונה יימכרו דירות במחיר, אשר צפוי להיות נמוך בכ-20% מדירות זהות, אשר אותו יזם אמור למכור. adidas מהן ההשלכות הצפויות, הן על מחירי הקרקע והן על מחירי הדירות? האם בכלל תהיה השלכה או שמא השוק יתפצל לשניים כדוגמת מחירי הדירות שנמכרות בשיטת "מחיר למשתכן"?

ברור כי ככל שכמות הדירות שתשווקנה במכרזי "מחיר למטרה" תהיה גדולה יותר, השפעתן על השוק תורגש יותר. האם בכלל רצוי לקבלנים ויזמים לגשת למכרזים בשיטה הרגילה במקומות בהם ידוע כי צפוי להתפרסם מכרז בשיטת "מחיר למטרה"? או שמא רצוי להמתין עד להתבהרות התמונה וההשפעות הצפויות?

למי מיועדים המכרזים?

סוגיה חשובה נוספת עליה יש לתת את הדעת היא סוגיית המימון. כיצד ינהגו הבנקים המלווים בעניין מימון מגרשים במקומות אלו? האם ידרשו מיזמים שיזכו במקומות בהם נערכים מכרזים בשתי הצורות הון עצמי נוסף, כתוצאה מעליית רמת אי-הוודאות באזורים אלו?

ולמי בעצם מיועדים מכרזים אלו? האם הם מתאימים גם ליזמים אשר אינם עוסקים בביצוע עצמי או רק ליזמים אשר בהכרח עוסקים גם בביצוע עצמי? למעשה, ברגע שמחיר רוב הדירות מוכתב במכרז, הרי שיש תחרות על שיעור הרווח היזמי ועלות הביצוע. המשמעות היא כי יזם שאינו מבצע בעצמו חשוף יותר – הן לעלויות הביצוע והן לקיטון ברווחים. להערכתי, יזמים רבים יימנעו מלגשת למכרזים במקומות אלו.

יחד עם זאת יש לזכור כי בעולם של אי-וודאות מצויות גם ההזדמנויות, ולכן דווקא במקומות אלו ייתכן וניתן יהיה לרכוש מגרשים מוזלים. עצתי לכם היזמים היא לגשת למכרזים במקומות אלו בזהירות הראויה, תוך מתן מקדמי הפחתה ראויים לשווי הקרקע לאור אי-הוודאות.

אנו בגמלא הראל נמשיך למממן הון עצמי ליזמים שיזכו במכרזים אף במקומות אלו, בכפוף לכך כי ניתן כאמור מקדם אי-וודאות ראוי, עקב הסיכון הקיים כתוצאה ממרכיב זה.

בנוסף, ככל שיידרש, בתנאים מסוימים ובכפוף לבדיקות היתכנות מקיפות שנבצע, אנו בגמלא הראל נהיה מוכנים אף למממן מגרשים בהלוואות גישור, עד להשגת בנק מלווה לפרויקט. בטוחני כי מגרשים אשר יירכשו במחירים נכונים יוכלו בשלב זה או אחר לקבל ליווי בנקאי.

התוכנית לא מגובשת, הקמפיין בעיצומו

באחד הכנסים האחרונים בהם השתתפתי שמעתי את מנכ"ל משרד הבינוי מעדכן כי ישנה אפשרות כי מכרזי "מחיר למטרה" לא יחייבו מכירת 80% מהדירות לזכאים, אלא יתכן ותהיה אפשרות להגיש במכרז הצעה על מספר שונה מ-80%, כאשר העניין ישוקלל בתוצאות המכרז. adidas zx flux בתגובה נשאל המנכ"ל ע"י אחד ממשתתפי הכנס אם חשב על רעיון זה באותו הרגע?

מעבר לאירוניה בשאלה, נראה כי התכנית עדיין אינה מגובשת, אך הקמפיין כבר בעיצומו. הממשלה ממשיכה להפריח סיסמאות ולהטעות את הציבור, אשר חלקו ממשיך לשבת על הגדר ולספוג את עליית המחירים.

ואם לא די לנו בכך, הרי שהמשבר הפוליטי המתרחש בשבועות האחרונים ועשוי להביא להקדמת הבחירות, עלול בסופו של דבר לטרוף את כל הקלפים ולקבור סופית את כל תכניות הממשלה להוזלת הדיור.

לסיכומו של דבר, ברור לכל כי מדובר בתקופה לא פשוטה, עם הרבה סימני אי-וודאות.