השלמת הון עצמי לפרויקטים של התחדשות עירונית


פורסם ב

על רקע מחירי הנדל"ן המאמירים בישראל, הלחץ הציבורי למציאת פתרונות למצוקת הדיור והקושי הכרוך בשיווק קרקעות זמינות לבנייה למגורים, הפכו בשנים האחרונות פרויקטים של התחדשות עירונית כגון תמ"א 38 ופינוי בינוי למקור מלאי עיקרי במרכזי הערים.

מתוך כוונה לסייע ליזמים הפעילים בתחום, שרבים מהם תקועים בשנים האחרונות בשל קשיים ביורוקרטיים ותכנוניים, מציעה גמלא הראל ליווי ליזמים אלה בתחום מימון ההתחדשות העירונית – הן בפרויקטים גדולים של פינוי בינוי והן בפרויקטים קטנים יותר של תמא 38.

פרויקט פינוי-בינוי הוא פרויקט מורכב בכל ההיבטים, החל מההיבט היזמי (החתמת כל הדיירים), ההיבט התכנוני והיבט המיסוי (מס שבח, מע"מ והיטלי השבחה), וכלה בהיבט המשפטי. על מנת להוציא אותו אל הפועל נדרשת יצירת קרקע משפטית מתאימה למתן בטחונות לגורם המממן ומתן ביטחונות לדיירים. לאור מורכבות זו, מתקשה היזם לקבל מימון, במיוחד בשלב הייזום שהוא ארוך, יקר ומייגע.

את השלב היזמי חייב היזם לממן בכוחות עצמו. בפועל, לרוב הוא מגיע לרגע האמת (קבלת ההיתר) כשהוא מותש ולאחר שהשקיע הון רב בשלבים הראשוניים. שלב הבניה דורש הון עצמי גבוה מאוד עקב היקפי הבניה הגדולים, ולכן פעמים רבות נאלץ היזם בשלב זה למכור את הפרויקט לידיים חדשות.

אפשרות נוספת העומדת בפני היזם היא הכנסת שותף פיננסי שיסייע לו בגיוס ההון הנדרש. לרוב, שותף זה מנצל את מצבו של היזם ונכנס איתו לפרויקט ללא פרמיה וללא תמורה ראויה בגין המאמצים שהשקיע היזם בפרויקט במשך שנים רבות.

הפתרון לסבך הזה הוא השימוש בהשלמת הון עצמי (הלוואות מזנין), שמהווה חלופה פשוטה ומשתלמת להכנסת שותף. השלמת ההון העצמי מאפשרת ליזם להעמיד לבנק המלווה את ההון הנדרש, תוך מינוף ההון העצמי הקיים ברשותו ומבלי לרוקן את הקופה.

 

הגמישות בתנאי ההחזר של ההלוואה מאפשרת ליזם לקבל לידיו שיעור מקסימלי מרווחי הפרויקט ולהשיג תשואה מיטבית על ההון, מבלי לחלוק את רווחיו עם שותף חיצוני.

 

מאמצי הממשלה לפשט את תהליכי פינוי-בינוי עשויים לסייע בפתיחת צוואר הבקבוק של הבניה למגורים בישראל. יזמים יזמים אשר חסרים בהון עצמי זמין שמעוניינים לממש את ההזדמנות יכולים להשתמש בהלוואת המזנין כדרך נוחה ובטוחה למימון הפרויקט, מבלי להגיע לקו הסיום תשושים ומרוששים.