לאחר כמעט עשור שלם בו התרגלנו למשק ללא ריבית, חלה תפנית דרמטית בשנה האחרונה: האינפלציה בעולם ובישראל החלה להרים ראש בעקבות מגפת הקורונה והעלייה במחירי השינוע. נוסף על כך, מלחמת רוסיה-אוקראינה הביאה לזינוק נוסף במחירי הסחורות והבנקים המרכזיים בעולם החליטו לצאת למלחמת חורמה באינפלציה באמצעות מדיניות מוניטרית מצמצמת, קרי – מדיניות להעלאת ריבית.
בעולם גלובאלי גם מדיניות של העלאת ריבית בעולם אינה פוסחת גם על המשק הישראלי.
עליית הריבית שהחלה במהלך הרבעון השני של שנת 2022 מצאה את שוק הנדל"ן בתנופה: כלכלה משגשגת לאחר היציאה ממשבר הקורונה, היי-טק פורח, ביקושי שיא לדירות מגורים והסתערות של יזמים על כל קרקע פנויה וזמינה למגורים.
בהיעדר עלות לכסף, התבססו עסקאות הנדל"ן על מינופים גבוהים ולעיתים ללא הון עצמי כלל, כשהבנקים וחברות האשראי החוץ-בנקאי מתחרות על מימון כל פרויקט.
אך כידוע, לכל "חגיגה" יש סוף. החל מחודש אפריל 2022 ותוך שנה בלבד החליט נגיד בנק ישראל על 8 העלאות ריבית, אשר הכפילו את ריבית הפריים, אליה הורגל השוק, כמעט פי 4, דהיינו עלייה של 4.4 אחוז משיעור של 1.6% לשיעור של 6%.
חשוב להבין כי בשוק כה ממונף עלייה כה חדה בעלות הריבית משפיעה באופן דרמטי על עלויות פרויקט נדל"ן.
נוסף על כך וחמור שבעתיים הרי שעליית הריבית משפיעה דרמטית על תזרימי המזומנים של יזמי הנדל"ן אשר רכשו קרקע לעיתים במחירי שיא ובמינוף גבוה. כעת נדרשים אותם יזמים לממנה עד להוצאת היתר בנייה בסכומים גבוהים כמעט פי 4 מאלו שהיו צפויים בעת רכישתה.
אם בעבר שמעתי לא אחת מיזמים את המשפט כי "כשקרקע עומדת ומשתזפת זה עושה לה רק טוב", הרי שהיום השיזוף עלול לגרום לכוויות ולכן נדרש קרם הגנה.
אז כיצד בכל זאת ניתן למנוע "כוויות", אם בכלל?
יזמים שהגיעו לתקרת האשראי, ללא מסגרות פנויות וללא מקורות נוספים יצטרכו כנראה לממש נכסים.
אבל יש גם דרך נוספת: בתקופה בה גדלים צרכי ההון, קיימת אפשרות של חילוץ הון עצמי. יזמים שלהם פרויקטים בשלבי ביצוע שונים, שלא הסתייעו בהלוואת הון עצמי, וטרם הגיעו לשלב בו הבנק המלווה משחרר עודפים, יכולים כעת לחלץ חלק מהעודפים באמצעות השלמת הון עצמי.
חילוץ הון עצמי כשהפרויקט כבר בשלבי ביצוע ומכירות, הוא אמצעי לגיוס הון מידי בצורה קלה ופשוטה, המאפשר שימוש בהון זה לצורך התזרים השוטף, כמימון ביניים עד אשר הבנק המלווה יתחיל לשחרר עודפים בפרויקט.